Der Draghi-Crash. Die Kampfschrift von Markus Krall gegen die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB).

„Die gewaltsame Verzerrung des Zinses ist das Ergebnis einer Anmaßung des Wissens, abgeleitet aus der Arroganz unkontrollierter Macht, verteidigt mit dem Scheinargument der Unabhängigkeit der Notenbank.“

„Unsere geldpolitischen Institutionen haben einen Umwandlungsprozess vollzogen: weg von einer Verfasstheit der Unabhängigkeit hin zu einem Regime ohne Rechenschaftspflicht. Der Fokus auf Preisstabilität wurde ersetzt durch einen Fokus auf Umverteilung und Enteignung der Sparer.”

Selten konnte man eine so gespaltene und widersprüchliche Deutung der wirtschaftlichen Situation seiner Zeit erleben. Im Zentrum stehen dabei die wichtigsten Notenbanken (USA, Japan, Europa). Mit ihren gigantesken Anleihekaufprogrammen haben sie eine Nullzinspolitik etabliert, mit welcher sie die Wirtschaft ankurbeln möchten. Für die einen machen sie einen schwierigen und hervorragenden Job; für die anderen sind sie dagegen der Hort einer sich „Geldplanwirtschaft“, die zu einer noch größeren Finanzkrise führen wird, je länger sie an ihren Maßnahmen festhalten.

Markus Krall ist ein erfahrener Risikoexperte in der Finanzwirtschaft und gehört zu jener Strömung, die vor der EZB-Politik warnt. Er kritisiert ihre Hybris und prognostiziert eine große deflationäre Krise, die er als „Draghi-Crash“ bezeichnet. Deshalb hat er eine Philippika gegen die Europäische Zentralbank geschrieben. Hierbei handelt es sich mehr um ein Pamphlet als um ein Sachbuch. Ironie und Polemik prägen seinen Schreibstil. Auf Anmerkungen, Quellenverweise und Literaturangaben wird verzichtet. Trotzdem liefert er zumindest im 6. Kapitel eine kompakte Analyse, deren Logik man sich nur schwer entziehen kann. Um sie zu verstehen, wird man um einige finanztechnische Grundlagen nicht herumkommen. Doch genau hierin liegt der Wert des Buches! Continue reading Der Draghi-Crash. Die Kampfschrift von Markus Krall gegen die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB).

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Sind sie auch schon durch die gängigen Internetportale (z.B. immobilienscout24, immowelt) für Immobilien gesurft, haben sich schöne Häuser angeschaut, im Geiste vielleicht schon bewohnt und eingerichtet und in der Vorstellung im Garten des Anwesens im Liegestuhl gelegen? Sie wurden aber schnell wieder wach, als sie sich den Kaufpreis angesehen haben und ihnen der Gedanke kam, kann ich mir das je leisten?

Jüngst widmete sich sogar die Bild-Zeitung dem Thema der Baufinanzierung. In riesigen Buchstaben wird auf Seite Eins die Frage aufgeworfen: WIE VIEL EIGENHEIM KANN ICH MIR LEISTEN? Ob diese Zeitung hier fundierten Rat bietet, darf bezweifel werden; es soll Finanzprofis geben, die behaupten, wenn dieses Blatt etwas in großen Lettern empfiehlt, sollte man spätestens verkaufen. Unabhängig davon bleibt die aufgeworfene Frage für Kauf- oder Bauwillige bedeutsam.

Was muss ich wissen, um mir selbst ausrechnen zu können, in welcher Höhe der Kaufpreis einer Immobilie liegen könnte, die ich mir leisten kann? Was sollte ich zudem dabei beachten? Viele quälen diese Fragen angesichts der “Flucht in die Sachwerte”, trauen aber auch nicht so recht den Verkäufern in der Bank über den Weg. Hier werde ich einen Weg aufzeigen, wie man sich diesem wichtigen Thema widmen kann, bevor man sich an einen Finanzierungsprofi wendet. Wir gehen vom Kauf einer Bestandsimmobilie aus.

 

1. Von der Haushaltsrechnung zur Finanzierungsrate

Am Anfang steht die Haushaltsrechnung, d.h. die Buchführung bzw. Beobachtung über Einnahmen und Ausgaben. Zu den Ausgaben gehört sehr wahrscheinlich die Miete. Hier sollte ich mir die sog. Kaltmiete merken und darüber hinaus über mehrere Monate prüfen, was darüber hinaus dauerhaft auf die Seite legen kann.

=> Kaltmiete und mögliche Sparrate geben einen ersten Hinweis darauf, wie viel ich für Zins und Tilgung eines Eigenheims im Monat aufbringen kann.

Das Leben kennt Widrigkeiten und finanzielle Engpässe, die ich verkraften sollte, wenn ich dauerhaft einer Bank eine Finanzierungsrate überweisen muss. Autoreparaturen, Haushaltsgeräte, teure Hobbies usw. bleiben ja weiterhin Kosten, mit denen ich rechnen muss. Ziehe ich in ein größeres Eigenheim, steigen womöglich auch die Wohnnebenkosten. Ferner muss ich fragen, ob ich evtl. bereit bin, auf gewisse Annehmlichkeiten zu verzichten, z.B. teure Fernreisen etc. Alles in allem sollte ich also einen Risikoabschlag machen, um auf eine solide Finanzierungsrate zu folgern.

Angenommen ich zahle 800 Euro Kaltmiete und kann nach Abzug sonstiger Ausgaben noch 500 Euro dauerhaft auf die Seite legen, so komme ich auf eine Rate von 1.300 Euro.

 

2. Welchen Rechnungszins und welche Tilgung lege ich zugrunde?

Die Tilgung kann ich selbst bestimmen und richtet sich u.a. nach meiner möglichen Sparrate. Während der Zins der Preis dafür ist, dass ich mir Geld ausleihe, ist die Tilgung das Geld, was tatsächlich an der Hypothek zurückgeführt wird. Je höher die Tilgung, desto schneller bin ich „schuldenfrei“ und desto geringer sind folglich auch die Finanzierungskosten. Generell sollte man anstreben, dass die Immobilie (mit 60 oder 65) im Rentenalter lastenfrei ist. Für Personen mittleren Alters (zwischen 30-40) sollte die Tilgung deshalb mindestens bei 2 Prozent liegen.

=> Den konkreten und genauen Effektivzins erfahren sie leider erst, wenn sie Angaben zu Ihrer persönlichen Bonität, der Höhe des Eigenkapitals und zur Wertigkeit des Kaufobjekts gemacht haben. Zudem richtet sich der Zins nach der Dauer der Zinsbindung, d.h. wie lange ein Zinssatz von der Bank garantiert wird: zumeist sind es 10 Jahre (danach hat man eh ein gesetzliches Kündigungsrecht), es sind aber auch 15oder 20 Jahre möglich. Mit der Dauer der Garantie steigt der Zinssatz, dafür hat man länger Zinssicherheit.

Wir gehen einmal davon aus, dass wir 2 Prozent tilgen möchten und für unser anvisiertes Eigenheim 3,5 Prozent Zinsen zahlen müssen bei einer Zinsbindung auf 20 Jahre. Das ist aktuell nicht unrealistisch. Zins und Tilgung ergeben also eine Rate von 5,5 Prozent.

Wenn ich nun 1.300 Euro dauerhaft jeden Monat zur Finanzierung eines Hauses zur Verfügung habe und 5,5 Prozent für Zins und Tilgung aufbringen möchte, dann kann ich einfach auf die Summe hochrechnen.

Ich teile einfach 1.300 durch 0,055 und multipliziere mit 12 (Monaten), so dass mir mein Taschenrechner die Zahl 283.636,35 mitteilt. Wir runden auf 280.000 Euro ab.

 

 3. Eigenkapital dazurechnen, Kosten abziehen

Nun sollte ich aber noch mein Eigenkapital (falls vorhanden) sowie anfallende Kosten berücksichtigen. Das bereits vorhandene Eigenkapital kann ich zum möglichen Kaufpreis hinzuaddieren.

Also angenommen, mir stehen 50.000 Euro Eigenkapital (z.B. aus einer Erbschaft oder angespart) zur Verfügung, so erhöht sich der mögliche Kaufpreis auf 330.000 Euro.

Nun sind die Kosten zu berücksichtigen und wieder abzuziehen. Zum einen geht es um Kosten, welche die Immobilie direkt betreffen. Hier hängt es davon ab, wie ich damit umgehe, ob als Eigenleistung („Muskelhypothek“), als zusätzlichen Finanzierungsaufwand oder als benötigte Rücklage für Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten nach dem Kauf.

Angenommen ich muss im gekauften Haus das Bad renovieren und eine neue Küche einbauen, so werden dafür evtl. 30.000 Euro benötigt. Diese ziehe ich ab und komme zu dem Ergebnis, dass der Kaufpreis bei nicht mehr als 300.000 Euro liegen sollte.

Schließlich sind noch die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen, und zwar die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland inzwischen variiert (Bayern 3,5 %), ferner sind Notargebühren fällig (1,5 %). Nicht selten erhält noch ein Immobilienmakler vom Käufer eine Provision (3,57 %). Ob nur der Käufer oder nur der Verkäufer oder beide zur Hälfte die Dienstleistung eines Maklers bezahlen hängt von regionalen Gepflogenheiten ab. Auch die Höhe ist letztlich verhandelbar.

Wir gehen einmal von einer Provision von 3,57 Prozent aus, die allein der Käufer zu zahlen hat. So kommen wir auf 8,57 Prozent Kaufnebenkosten. Vorsichtshalber ziehen wir (auch weil es sich im Kopf einfach ausrechnen lässt und ein gewisser Risikopuffer nie verkehrt ist) 10 Prozent von unserem möglichen Kaufpreis ab. Das sind 30.000 Euro, so dass ich auf 270.000 Euro rauskomme.

Evtl. sind noch weitere Anschaffungen fällig (Gartenbegrünung, Möbel, Heizöl etc.), deren Kosten ebenfalls abgezogen werden sollten. Auch sollte eine Finanzierung mit der Haushaltsrechnung nie „auf Kante genäht“ sein (wie das mal ein Finanzminister für den Bundeshaushalt ausdrückte), sondern es sollte immer noch ein gewisser Risikopuffer einkalkuliert werden.

Jedenfalls weiß ich nun aber, wenn ich ein Haus im Internet mit schönen Fotos für 255.000 Euro angeboten sehe, dass das evtl. doch nicht nur ein Traum bleiben müsste. Ich kann ja mal hinfahren und es mir ansehen. Alles weitere ergibt sich aus einer gelungenen Besichtigung des Objekts, einer Entscheidung und einer soliden Finanz- und Finanzierungsberatung.

Dr. Guido Kirner (kirnerfinanz / Weilheim Polling)

Die Garantie der deutschen Lebensversicherung

Die Lebensversicherung stand und steht regelmäßig in der Kritik und wurde oft totgesagt. Dessen ungeachtet ist sie immer noch der Deutschen liebstes Vorsorgeprodukt. Woran das wohl liegt? Die Zinsentwicklung an den Kapitalmärkten Gerichtsurteile wie das kürzlich aus Luxemburg beeinträchtigen das Geschäftsmodell der deutschen Lebensversicherung. Die Zeitschrift Capital hebt in einem Artikel trotz der Probleme eine m.E. verkannte Leistung hervor, die auch einmal zitiert werden sollte:

Die rund 100 Gesellschaften hierzulande bieten ihren Kunden mehr Garantie als in anderen Ländern üblich. Ihre Zusagen sichern das Sparkapital zu jedem Zeitpunkt, von Jahr zu Jahr und das über Dekaden. Wer mit 30 Jahren abschließt und 90 wird, hat bei Rentenpolicen eine 60-jährige Zinsgarantie. Das gibt es sonst nirgends.” (Capital 05/2011, S. 121)

Rechenaufgabe: Zins und Zeit (1)

Rechenaufgabe

Vater (50 Jahre alt) und Sohn (20 Jahre alt) überlegen, wie viel Sie jeweils jeder für sich monatlich sparen müssten, um jeweils mit 60 Jahren Millionär zu sein, also 1.000.000 € auf dem Konto zu haben.

Beide möchten ihren Sparbeitrag in einen erfolgreichen Aktienfonds einzahlen, der eine durchschnittliche Rendite von 10 % erzielt.

Wie hoch müssten die Sparbeiträge jeweils sein?

Lösung

Lösung: Vater: 5003,41 €, Sohn: 180,17 € mtl. Der Vater hat nur ein Viertel der Zeit wie der Sohn, muss aber mehr als das Zwanzigfache an Geld aufwenden, um zu dem gleichen Ergebnis zu kommen. Der Zinseszinseffekt schlägt voll zu Buche.