Immobilienpreise steigen, Finanzierungskosten bleiben günstig

Die Immobilienpreise im Süden Bayerns steigen weiter, die Finanzierungskosten bleiben günstig (die Belastung liegt unter jenen von vor 10 Jahren), eine Blasenbildung mit rapidem Wertverfall (wie z.B. in Spanien) ist dessen ungeachtet unwahrscheinlich.

So lässt sich das Ergebnis einer aktuellen Studie zu Immobilienpreisen der LBS zusammenfassen.  Hier werden jeweils die Top 30 der Städten und Gemeinden in vier unterschiedlichen Kategorien aufgelistet; allein 74 der 120 Städte und Gemeinden mit Spitzenplatzierungen liegen in Bayern.

Während der Immobilienmarkt in Bayern lange gespalten war in attraktive Regionen mit Wertsteigerungen und solche, wo die Preise eher sanken, scheint es nun überall im Lande mit den Preisen aufwärts zu gehen. So haben die Preise 2011 um 7 Prozent, im Jahr 2010 gar um 9 % zugelegt.

Der häufigste Wert für ein neues Reihenhaus in mittlerer bis guter Wohnlage mit ca. 100 qm ortsüblichem Grundstück (ohne Garage) zahlt man in München inzwischen 600.000 Euro, in Starnberg 575.000 Euro, in Gauting 570.000 Euro, in Garmisch Partenkirchen 500.000 Euro, Fürstenfeldbruck (Germering und Olching) 435.000, in Geretsried (Stuttgart und Darmstadt) 410.000 Euro, in Weilheim 405.000 Euro, in Landsberg (Nürnberg, Regensburg, Lindau, Rosenheim) 400.000 Euro und in Freising (Erlangen) 375.000 Euro. Für gebrauchte Reihenhäuser kann man ca. 25.000 bis 50.000 Euro abziehen.

Bei Eigentumswohnungen (3 Zimmer, 80 qm, mittlere bis gute Lage ohne Garage/Stellplatz, keine Steuermodelle) liegt München ebenfalls vorne mit 4.500 Euro (Gebrauchtimmobilien 3.500 Euro), am unteren Ende liegt Erding mit 3.100 Euro (gebraucht 2.150 Euro). Dazwischen liegen z.B. Gauting 4.200 Euro (3.350), Garmisch-Partenkirchen 3.900 Euro (2.450), Starnberg 3.600 Euro, Geretsried 3.250 Euro (2.150).

Zwei Immobilienstudien

Zwei Immobilienstudien zu Deutschland sind erschienen: eine von der Marktforschungsfirma ‚F+B Forschung und Beratung’ (Hamburg) zu den Neuvermietungspreisen in deutschen Städten mit mehr als 25.000 Einwohnern, eine andere des Beratungsunternehmens ‚Empirika’ im Auftrag der Bayerischen Landesbank wagt die Prognose für den Immobilienmarkt im Jahr 2040.

Was die erste Studie anbetrifft, so zeigt sich Bayern als Bundesland der Extreme: München hat wenig überraschend die teuersten Mieten in Deutschland (11,14 € pro qm ohne NK), Hof die günstigsten (3,87 €). Der Durchschnitt für eine mittelgroße Standardwohnung liegt bei 6,14 € pro qm. Nach München folgen mit hohen Quadratmeterpreisen: Frankfurt a.M., dann im Münchner Umland Germering, Unterschleißheim und Dachau (also Münchner Umland). Drauf folgen Bad Homburg und Oberursel als die teuersten Pflaster. Am Ende Skala rangieren hinter Hof die Städte Plauen, Zittau, Brilon, Halberstadt und Görlitz. Ausgewertet wurden für diese Studie die 1,8 Millionen Angebote für vermietete Wohnungen normaler Ausstattung mit einer Größe von 50 bis 80 qm des Jahres 2009.

Die zweite Studie zur Wohnraumentwicklung im Jahr 2040 geht von einer schrumpfenden Bevölkerung aus. Es werde 5,4 Millionen weniger Deutsche geben, ein überschaubarer Rückgang. Die Hälfte der Bevölkerung werde über 50 Jahre alt sein und es werde nur noch 11 % Kinder und Jugendliche geben. Weniger Menschen bedeuten aber noch nicht weniger Haushalte, da immer mehr Menschen allein leben werden. Eine Flucht in die Stadt wird nicht erwartet. Vielmehr verfestige sich der seit 50 Jahren beobachtete Trend, dass die Menschen auch im Alter in ihren Wohnungen bleiben. Feststellbar sei das Entstehen von regelrechten „Familienvierteln”. Die wenigen in der Stadt verbliebenen „meist bildungshungrigen Familien rotten sich zusammen”. Auf Grund der Familiendichte könnten auch die spezifischen Bedürfnisse, (z.B. Kinderbetreuungsangebote) besser erfüllt werden.

Verschärfen wird sich die „Tradition knappen Baulands” im süddeutschen Raum, wenngleich es nicht zu einer Wohnungsnot kommen werde. Absehbar sei jedoch, dass sich Einfamilienhäuser hier auch Besserverdiende kaum leisten können werden, allenfalls Topverdiener. Das läge auch daran, dass sich die Politik bewusst restriktiv verhalte.
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird steigen. Bis 2040 sollen 2,9 Millionen hinzukommen, auch wenn in den wenigsten überhaupt noch Familien wohnen werden. Die Eltern bleiben in ihren Häusern auch nach Auszug der Kinder wohnen. Die Kindergeneration baut sich eigene Häuser.

Die Baubranche werde einen fundamentalen Wandel erfahren. Die „Neubau-Industrie” von der Planung bis zur Finanzierung verliere an Bedeutung, weil der Zuwachs hier äußerst moderat ausfalle. Dagegen werde die Bedeutung von Umbauten zunehmen.

Soweit die Studien. Jede Prognose ist nur so gut wie ihre Annahmen. Objektives Kriterium ist wohl die demografische Entwicklung. Wie die Menschen jedoch damit umgehen werden, steht noch überhaupt nicht fest. Ob der Trend zu mehr Wohnraum pro Person weiterhin anhält, kann bezweifelt werden, schon allein wegen der Bewirtschaftungskosten. Ferner stellt sich die Frage, ob der Wohlstand der Gesellschaft überhaupt der gleiche sein wird, wie in den vergangenen Jahrzehnten. Schließlich werden sich neue intelligente Umgangsformen im Hinblick auf die Energieproblematik, gesellschaftlichen Wandel und Wohnformen entwickeln, die heute noch gar nicht berücksichtigt werden.

Dr. Guido Kirner, Finanzplaner & Versicherungsmakler, Weilheim i.OB

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