“Mythos Hausbank” in der Baufinanzierung

Ein Finanzierungsspezialist äußert sich (>>hier>>) zum Mythos Hausbank bei der Immobilienfinanzierung und fragt, ob der Vertrauensvorschuss (über Girokonto und Sparpläne) überhaupt gerechtfertigt ist.

Was hat der Kunde davon mit einem leistungsstarken Angebot eines freien Vermittlers zur Hausbank zu gehen? Selbst wenn die Hausbank dann mit ihrem Angebot „gleichziehe“, sei das nur oberflächlich positiv: zum einen offenbare sie damit im Bereich der Preisfindung nur die Kernkompetenz des Nachmachens; überdies könne dann erwartet werden, dass die Hausbank die verlorene Marge zwischen Hausbankzins und verhandeltem Zins wieder hereinzuholen versuche, z.B. bei Zusatzprodukten.

Da die Immobilienfinanzierung in der Dimension und Bedeutung fast immer alle anderen Finanzprodukte in der Schatten stelle, solle der Kunde gut überlegen, „ob es sinnvoll ist, die Verantwortung für dieses Wagnis einem Institut in die Hände zu legen, dass zwar gut beim Girokonto ist, allerdings in Tests zu Baufinanzierungen nicht oder schlecht abschneidet.“

Ich kann dem nur beipflichten. Hinzufügen möchte ich: gewisse Banken gestalten die Finanzierung des öfteren mittels Bausparverträge, Aufteilung der Finanzierungssumme über unterschiedliche Zinsbindungsfristen usw. derart, dass der Kunde bei der Anschlussfinanzierung (Prolongation zumeist nach 10 Jahren) kaum von der Hausbank loskommt, um günstigere Angebote zu nutzen. Spätestens dann wird die geliebte Hausbank ihre Verhandlungsposition auszunützen.

Immobilienfinanzierung: Das Annuitätendarlehen

Für wen geeignet?

Die Art der Finanzierung eignet sich besonders Eigennutzer der Immobilie, die darüber hinaus auf Kalkulationssicherheit über einen längeren Zeitraum (Zinsbindung) Wert legen.

Der Klassiker bei der Baufinanzierung

Das Annuitäten-Darlehen wird am häufigsten abgeschlossen. Aus einem vereinbarten Zins- und Tilgungssatz errechnet sich Ihre feste monatliche Rate (Annuität), die für die gewählte Laufzeit (Zinsbindung) unverändert bleibt. Durch die laufende Tilgung des Darlehens nimmt der Zinsanteil innerhalb Ihrer Rate stetig ab, in gleichem Maße erhöht sich Ihre Tilgungsleistung. Somit verringern Sie mit jeder Tilgung die Darlehenszinsen. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist erfolgt in der Regel eine Anschlussfinanzierung.

Bild Annuitätendarlehen
Bild Annuitätendarlehen

Vorteile

• Konstante monatliche Rate
• Kalkulationssicherheit innerhalb der abgeschlossenen Zinsbindungsfrist.
• Sondertilgungen sind im vereinbarten Rahmen einmal jährlich möglich.

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Dr. Guido Kirner, Finanzplaner & Versicherungsmakler

Immobilienfinanzierung: Das Cap-Darlehen

Für wen geeignet?

Sie möchten eine Immobilie jetzt finanzieren, erwarten aber erst in ein paar Monaten einen größeren Geldeingang (z.B. aus einer Erbschaft)? Oder Sie rechnen mit fallenden Zinsen bzw. auf Zinsen auf gleichbleibend niedrigem Niveau? Oder Ihnen ist aus einem anderen Grund Flexibilität äußerst wichtig und möchten den Kredit jederzeit ablösen können? Dann ist ein sog. Cap-Darlehen für Sie empfehlenswert.

Kombinieren Sie die Vorteile einer variablen Finanzierung mit der Sicherheit eines Festzinskredites

Das Cap-Darlehen unterscheidet sich dahingehend von einem “normalen” Darlehen, dass der Zinssatz nicht für eine vereinbarte Zinsbindungsfrist, sondern nur für wenige Monate festgesetzt und dann erneut angepasst wird. Diese variable Verzinsung orientiert sich an der Entwicklung der Kapitalmärkte (Referenzzinssatz: EURIBOR für 6-Monatsgelder). Gegen einen deutlichen Zinsanstieg ist das Cap-Darlehen durch eine vertraglich vereinbarte Zinsobergrenze (Cap) abgesichert.

Vorteile

• 100% Sondertilgung möglich
• Flexible Tilgung
• Sicherheit durch Zinsobergrenze (Cap)
Flexibilität ist ihnen bei der Finanzierung wichtig?
Dr. Guido Kirner, Finanzplaner und Versicherungsmakler, Weilheim i.OB

Vollfinanzierung: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Ist das möglich und empfehlenswert?

Aus Sicht einer Ganzheitlichen Privaten Finanzplanung kann diese Darlehensart nur unter besonderen Umständen empfohlen werden. Der Kreditnehmer sollte zumindest sehr gut verdienen, einen sehr sicheren Job haben und die wichtigsten Lebensrisiken (Berufsunfähigkeit, Todesfall usw.) in ausreichender Höhe abgesichert haben. Mögliche Risiken und die wichtigsten Fragen vor einer Finanzierung sollten ausführlich mit einem professionellen Berater besprochen werden.

Immobilienwert zuzüglich Nebenkosten

Tatsache ist, Finanzierungen ohne jegliches Eigenkapital nehmen zu. Sogar die Kaufnebenkosten (für Maklercourtage, Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer) werden mitfinanziert. Früher lautete die Faustformel: mindestens 20 % Eigenkapital. Durch den Wettbewerb und den Erfolg ausländischer Banken auf dem deutschen Markt ist das längst Geschichte, wenngleich die Banken gerade aktuell nach der Finanzkrise wieder strenger auf die Bonität des Kunden schauen.

Außerdem wird es in Gegenden, wo Preise für Grundstücke und Immobilien traditionell sehr hoch sind (z.B. München und Umgebung), selbst für Gutverdiener immer schwieriger, Eigenkapital in entsprechender Höhe aufzubringen. So gesehen hat es auch etwas Gutes, wenn der Traum vom Eigenheim auch ohne bzw. mit nur geringem Eigenkapital verwirklicht werden kann. Der Wunsch, ohne Ansparung von Eigenkapital früher in den eigenen vier Wänden zu leben, muss allerdings mit höheren Finanzierungskosten bezahlt werden.

Vorteile

• Kein Eigenkapital notwendig
• Sofortiger Kauf oder Bau einer Immobilie
• Kaufnebenkosten werden mitfinanziert

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Dr. Guido Kirner, Finanzplaner & Versicherungsmakler, Weilheim i.OB

Immobilienfinanzierung: Volltilgerdarlehen mit Festzins

Für wen geeignet?

Nicht jede Art der Immobiloienfinanzierung ist die optimale für jede Lebenssituation des Kreditnehmers. Da stellen sich viele Fragen. Für finanzstarke Darlehensnehmer (Eigennutzer), die eine schnelle Entschuldung anstreben und eine höhere monatliche Rate tragen können, eignet sich insbesondere das Volltilgerdarlehen mit Festzinsen.

Unangenehme Überraschungen werden vermieden. Das Darlehen wird einfach mit festem Zinssatz über die gesamte Laufzeit der Finanzierung getilgt: ohne Ablauf der Zinsbindung bzw. Zinsfestschreibungszeit, ohne Nachverhandlung der Anschlussfinanzierung und natürlich ohne Zinsrisiko.

Der Darlehensnehmer gibt lediglich den Zeitraum vor, in dem das Darlehen vollständig getilgt werden soll. Aus dieser Vorgabe ergibt sich der notwendige Tilgungssatz, mit dem das Darlehen über die Laufzeit vollständig zurückgeführt wird. Die Rechnung ist einfach: Je kürzer der vereinbarte Zeitraum, desto höher der notwendige Tilgungssatz und damit die monatliche Rate. Umgekehrt sinken dadurch der Zinsaufwand und folglich die Gesamtkosten der Finanzierung.

Vorteile

• geringere Gesamtkosten der Finanzierung
• langfristige Sicherung von Zinstiefständen
• vollständige Zinssicherheit über die Laufzeit

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Dr. Guido Kirner, Finanzplaner und Versicherungmakler, Weilheim i.OB