Finanztest: Siegeszug der unabhängigen Vermittler bei Baudarlehen

Die Zeitschrift Finanztest hat über das gesamte Jahr 2015 die Konditionen für Baufinanzierungsdarlehen getestet. Das Ergebnis hat die Zeitschrift in ihrem aktuellen Heft (Stiftung Warentest, Finanztest 1/2016, S. 60-62) veröffentlicht.

Festzustellen war, dass „teure Banken für den gleichen Kredit fast doppelt so viel Zinsen verlangen wie die Topanbieter. Eindeutig am wenigsten zahlen „Bauherren und Wohnungskäufer, die sich ihren Kredit über einen günstigen Vermittler besorgen.“

Inzwischen vermitteln Hypothekenmakler nach Expertenschätzungen bereits 30 Prozent der Immobilienkredite. Trotz Provision sind sie zumeist günstiger als die Bankfiliale. Da die „Kreditinstitute Vertriebs- und Bearbeitungskosten sparen“, bieten die Banken „ihre Kredite über Vermittler oft zu einem besonders niedrigem Zinssatz an.“

Die ersten drei Plätze gingen an die Hypothekenmakler BauFi Direkt, Haus & Wohnen, und Baugeld Spezialisten. In eigener Sache sei erwähnt, dass kirnerfinanz mit BauFi Direkt kooperiert.

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Guido Kirner

Einkommen und Vermögen

Hohes Einkommen und Vermögensbildung sind nicht (wie man denken könnte) die zwei Seiten derselben Medaille. So beziehen die Deutschen zwar mit die höchsten Einkommen in Europa, dessen ungeachtet weist das Medianvermögen je Haushalt nur 51.000 Euro aus. Medianvermögen bedeutet, die eine Hälfte der deutschen Haushalte besitzt nach Abzug der Verbindlichkeiten weniger als 51.000 Euro, die andere mehr.

Andere Staaten weisen eine weit höhere Vermögensbildung auf. Der Euroraum-Durchschnitt liegt immerhin bei 109.000 Euro. Bei Luxemburg liegt der Median bei knapp 400.000 Euro, selbst in Zypern liegt er bei beachtlichen 287.000 Euro, in Spanien bei 183.000 €, in Italien bei 174.000 Euro und in Frankreich bei 116.000 Euro. Das hat eine Umfrage der Europäischen Zentralbank herausgefunden und die Erkenntnisse bergen einen gewissen Sprengstoff. Wieso – könnte manche fragen – sollten Steuerzahler aus einem Land mit geringerem Vermögen Staaten retten, deren Bürger weitaus wohlhabender sind?

Uns interessiert hier aber mehr die Frage, wieso ist das so, dass die Deutschen bei der Vermögensbildung in Europa an letzter Stelle stehen? Dabei lassen sich m.E. drei Gründe anführen:

1. Am meisten wirkt sich wohl aus, dass der Erwerb von Immobilieneigentum in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern gering ist.

2. Wenn Deutsche Geld anlegen, dann überwiegend auf eine Art und Weise, die langfristig kaum Vermögen bildet. Die meisten sind nämlich (aufgrund einer womöglich falsch verstandenen Risikoeinschätzung, die Volatilität mit Risiko gleichsetzt) „Rendite- und Dividendenverweigerer“ und meiden Sachwerte wie Eigentumsanteile an Unternehmen, also Aktien. Lieber lassen sie ihr Geld auf miserabel verzinste Tagesgeldkonten, Sparbüchern oder Staatsanleihen von der Inflation entwerten.

3. Schließlich hat die Vermögensbildung auch sicherlich auch noch etwas mit dem Konsumverhalten und der Besteuerung zu tun. Einerseits stellt sich also die Frage, wie viel Netto vom Brutto insbesondere bei der Mittelschicht noch übrig bleibt, um überhaupt etwas auf die Seite legen zu können. Überdies hängt viel von der Konsumneigung ab, das heißt in welchem Maß überhaupt Vermögen angespart wird oder eher für gegenwärtige Lebensqualität verkonsumiert wird.

Insgesamt könnte man die These aufstellen: Die Vermögensbildung ist in Deutschland deshalb so gering, weil der Staat gerade die dazu bereite Mittelschicht stark besteuert (Stichwort „kalte Progression“), dessen ungeachtet die Deutschen aber trotzdem eine hohe Sparquote aufweisen, dann aber zu wenig in Sachwerte wie Aktien und insbesondere Immobilien investieren.

Dabei soll nicht behauptet werden, dass Immobilien risikoarme Investitionen sind. Im Gegenteil, die Immobilienpreise schwanken erheblich und Verluste sind hier genauso möglich wie an der Börse. Der Unterschied ist nur, dass man den „Kurs“ des Eigenheims erst realisiert, wenn man es verkaufen muss. Auch soll nicht behauptet werden, dass Immobilien äußerst lukrative und renditeträchtige Investitionen sind. Langzeitstudien dazu belegen eher das Gegenteil.

Was also spricht überhaupt für den Immobilienwert und weshalb soll ausgerechnet dieser für die Vermögensbildung so wichtig sein? Letztlich ist es ein erzieherischer Aspekt, der selbst von Kritikern des „Betongoldes“ nicht geleugnet wird. Dabei wird die Immobilienfinanzierung als eine Art disziplinierende Zwangssparkasse verstanden.

Jüngst haben dazu Daniel Mohr und Christoph Schäfer einen ganzseitigen Artikel in der FAZ (13.04.2013, S. 15) geschrieben. Auch sie sehen den entscheidenden Unterschied zwischen Mietern und Käufern darin, „dass die Miete dem Konsum zuzurechnen ist, während der Käufer beim abstottern des Kredits jeden Monat ein wenig Vermögen bildet und irgendwann vollends Eigentümer der Immobilie ist.“ Es gehe um das „Einüben des Sparens“. Interessant sind Studien, die nachweisen, selbst wenn die Immobilie fast abbezahlt sei, werde nicht drauf los konsumiert, sondern die Sparquote bleibe weiterhin hoch.

Die Vermögensbildung durch Immobilienerwerb sollte aber an wichtige Voraussetzungen geknüpft sein. Der Kauf einer überteuerten Immobilie (die sich nicht selten erst im Nachhinein herausstellt), ein zu geringes oder zu schwankendes Einkommen, der Zwang zur Mobilität, eine unsolide Finanzierung (ohne ausreichend Eigenkapital) usw., das alles sind Faktoren, die eine Vermögensbildung abträglich sind. Wem das aber nicht im Weg steht, der sollte diesen wesentlichen Baustein für die Vermögensbildung wagen.

Guido Kirner (Weilheim / Polling)

Preisentwicklung der Immobilien in Oberbayern – Inflation bei Vermögenswerten

Die Nachrichten über sich verteuernden Baugrund und Immobilien in Oberbayern und insbesondere München reißen nicht ab. Nun berichtet das Marktforschungsinstitut des Maklerverbandes IVD über die Preisentwicklung. Allein zwischen Frühjahr und Herbst diesen Jahres 2012 gibt es Preissteigerungen über 3 bis 6 Prozent. Alles Weitere zeigt die folgende Tabelle (Quelle IVD):

Oberbayern München
Baugrund Einfamilienhaus + 3,2 % + 14,8 %
Baugrund Geschossbau + 6,9 % + 4,2 %
Einfamilienhaus freistehend + 3,9 % + 4,7 %
Reihenmittelhaus – Bestand + 5,7 % + 2,5 %
Reihenmittelhaus – Neubau + 4,4 % + 3,2 %
Doppelhaushälfte – Bestand + 6,1 % + 2,7 %
Doppelhaushälfte – Neubau + 5,2 % + 2,4 %
Eigentumswhg. – Bestand + 4,0 % + 5,6 %
Eigentumswhg. – Neubau + 3,1 % + 4,2 %

Angesichts der anhaltenden Preisentwicklung wird immer wieder die Frage aufgeworfen, ob es sich um eine Immobilienblase handele. Dies wird von Experten in der Regel verneint, zumal die Situation mit jener in den USA oder Spanien kaum vergleichbar ist. Die Nachfrage ist echt und das Angebot knapp. Weder gibt es ein Überangebot an Immobilien durch einen angeheizten Bauboom, noch wird die Nachfrage durch fragwürdige Kreditvergabepraktiken geschürt. Sicherlich hängt das zunehmende Kaufinteresse nicht nur von Familien von Privatnutzern wie Kapitalanlegern mit der Finanzkrise und einer Flucht in Sachwerte mangels Ideen für alternative Anlagemöglichkeiten zusammen. Aber von einer Blasenbildung kann hier wohl noch nicht gesprochen werden.

Meine Interpretation ist die, dass es sich hier um eine klassische Vermögenspreisinflation handelt, angetrieben durch billiges Geld, d.h. mit niedrigen Zinssätzen und Furcht vor einem Finanzcrash aufgrund der Überschuldungskrise.

Dr. Guido Kirner (Polling)

 

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Sind sie auch schon durch die gängigen Internetportale (z.B. immobilienscout24, immowelt) für Immobilien gesurft, haben sich schöne Häuser angeschaut, im Geiste vielleicht schon bewohnt und eingerichtet und in der Vorstellung im Garten des Anwesens im Liegestuhl gelegen? Sie wurden aber schnell wieder wach, als sie sich den Kaufpreis angesehen haben und ihnen der Gedanke kam, kann ich mir das je leisten?

Jüngst widmete sich sogar die Bild-Zeitung dem Thema der Baufinanzierung. In riesigen Buchstaben wird auf Seite Eins die Frage aufgeworfen: WIE VIEL EIGENHEIM KANN ICH MIR LEISTEN? Ob diese Zeitung hier fundierten Rat bietet, darf bezweifel werden; es soll Finanzprofis geben, die behaupten, wenn dieses Blatt etwas in großen Lettern empfiehlt, sollte man spätestens verkaufen. Unabhängig davon bleibt die aufgeworfene Frage für Kauf- oder Bauwillige bedeutsam.

Was muss ich wissen, um mir selbst ausrechnen zu können, in welcher Höhe der Kaufpreis einer Immobilie liegen könnte, die ich mir leisten kann? Was sollte ich zudem dabei beachten? Viele quälen diese Fragen angesichts der “Flucht in die Sachwerte”, trauen aber auch nicht so recht den Verkäufern in der Bank über den Weg. Hier werde ich einen Weg aufzeigen, wie man sich diesem wichtigen Thema widmen kann, bevor man sich an einen Finanzierungsprofi wendet. Wir gehen vom Kauf einer Bestandsimmobilie aus.

 

1. Von der Haushaltsrechnung zur Finanzierungsrate

Am Anfang steht die Haushaltsrechnung, d.h. die Buchführung bzw. Beobachtung über Einnahmen und Ausgaben. Zu den Ausgaben gehört sehr wahrscheinlich die Miete. Hier sollte ich mir die sog. Kaltmiete merken und darüber hinaus über mehrere Monate prüfen, was darüber hinaus dauerhaft auf die Seite legen kann.

=> Kaltmiete und mögliche Sparrate geben einen ersten Hinweis darauf, wie viel ich für Zins und Tilgung eines Eigenheims im Monat aufbringen kann.

Das Leben kennt Widrigkeiten und finanzielle Engpässe, die ich verkraften sollte, wenn ich dauerhaft einer Bank eine Finanzierungsrate überweisen muss. Autoreparaturen, Haushaltsgeräte, teure Hobbies usw. bleiben ja weiterhin Kosten, mit denen ich rechnen muss. Ziehe ich in ein größeres Eigenheim, steigen womöglich auch die Wohnnebenkosten. Ferner muss ich fragen, ob ich evtl. bereit bin, auf gewisse Annehmlichkeiten zu verzichten, z.B. teure Fernreisen etc. Alles in allem sollte ich also einen Risikoabschlag machen, um auf eine solide Finanzierungsrate zu folgern.

Angenommen ich zahle 800 Euro Kaltmiete und kann nach Abzug sonstiger Ausgaben noch 500 Euro dauerhaft auf die Seite legen, so komme ich auf eine Rate von 1.300 Euro.

 

2. Welchen Rechnungszins und welche Tilgung lege ich zugrunde?

Die Tilgung kann ich selbst bestimmen und richtet sich u.a. nach meiner möglichen Sparrate. Während der Zins der Preis dafür ist, dass ich mir Geld ausleihe, ist die Tilgung das Geld, was tatsächlich an der Hypothek zurückgeführt wird. Je höher die Tilgung, desto schneller bin ich „schuldenfrei“ und desto geringer sind folglich auch die Finanzierungskosten. Generell sollte man anstreben, dass die Immobilie (mit 60 oder 65) im Rentenalter lastenfrei ist. Für Personen mittleren Alters (zwischen 30-40) sollte die Tilgung deshalb mindestens bei 2 Prozent liegen.

=> Den konkreten und genauen Effektivzins erfahren sie leider erst, wenn sie Angaben zu Ihrer persönlichen Bonität, der Höhe des Eigenkapitals und zur Wertigkeit des Kaufobjekts gemacht haben. Zudem richtet sich der Zins nach der Dauer der Zinsbindung, d.h. wie lange ein Zinssatz von der Bank garantiert wird: zumeist sind es 10 Jahre (danach hat man eh ein gesetzliches Kündigungsrecht), es sind aber auch 15oder 20 Jahre möglich. Mit der Dauer der Garantie steigt der Zinssatz, dafür hat man länger Zinssicherheit.

Wir gehen einmal davon aus, dass wir 2 Prozent tilgen möchten und für unser anvisiertes Eigenheim 3,5 Prozent Zinsen zahlen müssen bei einer Zinsbindung auf 20 Jahre. Das ist aktuell nicht unrealistisch. Zins und Tilgung ergeben also eine Rate von 5,5 Prozent.

Wenn ich nun 1.300 Euro dauerhaft jeden Monat zur Finanzierung eines Hauses zur Verfügung habe und 5,5 Prozent für Zins und Tilgung aufbringen möchte, dann kann ich einfach auf die Summe hochrechnen.

Ich teile einfach 1.300 durch 0,055 und multipliziere mit 12 (Monaten), so dass mir mein Taschenrechner die Zahl 283.636,35 mitteilt. Wir runden auf 280.000 Euro ab.

 

 3. Eigenkapital dazurechnen, Kosten abziehen

Nun sollte ich aber noch mein Eigenkapital (falls vorhanden) sowie anfallende Kosten berücksichtigen. Das bereits vorhandene Eigenkapital kann ich zum möglichen Kaufpreis hinzuaddieren.

Also angenommen, mir stehen 50.000 Euro Eigenkapital (z.B. aus einer Erbschaft oder angespart) zur Verfügung, so erhöht sich der mögliche Kaufpreis auf 330.000 Euro.

Nun sind die Kosten zu berücksichtigen und wieder abzuziehen. Zum einen geht es um Kosten, welche die Immobilie direkt betreffen. Hier hängt es davon ab, wie ich damit umgehe, ob als Eigenleistung („Muskelhypothek“), als zusätzlichen Finanzierungsaufwand oder als benötigte Rücklage für Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten nach dem Kauf.

Angenommen ich muss im gekauften Haus das Bad renovieren und eine neue Küche einbauen, so werden dafür evtl. 30.000 Euro benötigt. Diese ziehe ich ab und komme zu dem Ergebnis, dass der Kaufpreis bei nicht mehr als 300.000 Euro liegen sollte.

Schließlich sind noch die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen, und zwar die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland inzwischen variiert (Bayern 3,5 %), ferner sind Notargebühren fällig (1,5 %). Nicht selten erhält noch ein Immobilienmakler vom Käufer eine Provision (3,57 %). Ob nur der Käufer oder nur der Verkäufer oder beide zur Hälfte die Dienstleistung eines Maklers bezahlen hängt von regionalen Gepflogenheiten ab. Auch die Höhe ist letztlich verhandelbar.

Wir gehen einmal von einer Provision von 3,57 Prozent aus, die allein der Käufer zu zahlen hat. So kommen wir auf 8,57 Prozent Kaufnebenkosten. Vorsichtshalber ziehen wir (auch weil es sich im Kopf einfach ausrechnen lässt und ein gewisser Risikopuffer nie verkehrt ist) 10 Prozent von unserem möglichen Kaufpreis ab. Das sind 30.000 Euro, so dass ich auf 270.000 Euro rauskomme.

Evtl. sind noch weitere Anschaffungen fällig (Gartenbegrünung, Möbel, Heizöl etc.), deren Kosten ebenfalls abgezogen werden sollten. Auch sollte eine Finanzierung mit der Haushaltsrechnung nie „auf Kante genäht“ sein (wie das mal ein Finanzminister für den Bundeshaushalt ausdrückte), sondern es sollte immer noch ein gewisser Risikopuffer einkalkuliert werden.

Jedenfalls weiß ich nun aber, wenn ich ein Haus im Internet mit schönen Fotos für 255.000 Euro angeboten sehe, dass das evtl. doch nicht nur ein Traum bleiben müsste. Ich kann ja mal hinfahren und es mir ansehen. Alles weitere ergibt sich aus einer gelungenen Besichtigung des Objekts, einer Entscheidung und einer soliden Finanz- und Finanzierungsberatung.

Dr. Guido Kirner (kirnerfinanz / Weilheim Polling)

Zwei Immobilienstudien

Zwei Immobilienstudien zu Deutschland sind erschienen: eine von der Marktforschungsfirma ‚F+B Forschung und Beratung’ (Hamburg) zu den Neuvermietungspreisen in deutschen Städten mit mehr als 25.000 Einwohnern, eine andere des Beratungsunternehmens ‚Empirika’ im Auftrag der Bayerischen Landesbank wagt die Prognose für den Immobilienmarkt im Jahr 2040.

Was die erste Studie anbetrifft, so zeigt sich Bayern als Bundesland der Extreme: München hat wenig überraschend die teuersten Mieten in Deutschland (11,14 € pro qm ohne NK), Hof die günstigsten (3,87 €). Der Durchschnitt für eine mittelgroße Standardwohnung liegt bei 6,14 € pro qm. Nach München folgen mit hohen Quadratmeterpreisen: Frankfurt a.M., dann im Münchner Umland Germering, Unterschleißheim und Dachau (also Münchner Umland). Drauf folgen Bad Homburg und Oberursel als die teuersten Pflaster. Am Ende Skala rangieren hinter Hof die Städte Plauen, Zittau, Brilon, Halberstadt und Görlitz. Ausgewertet wurden für diese Studie die 1,8 Millionen Angebote für vermietete Wohnungen normaler Ausstattung mit einer Größe von 50 bis 80 qm des Jahres 2009.

Die zweite Studie zur Wohnraumentwicklung im Jahr 2040 geht von einer schrumpfenden Bevölkerung aus. Es werde 5,4 Millionen weniger Deutsche geben, ein überschaubarer Rückgang. Die Hälfte der Bevölkerung werde über 50 Jahre alt sein und es werde nur noch 11 % Kinder und Jugendliche geben. Weniger Menschen bedeuten aber noch nicht weniger Haushalte, da immer mehr Menschen allein leben werden. Eine Flucht in die Stadt wird nicht erwartet. Vielmehr verfestige sich der seit 50 Jahren beobachtete Trend, dass die Menschen auch im Alter in ihren Wohnungen bleiben. Feststellbar sei das Entstehen von regelrechten „Familienvierteln”. Die wenigen in der Stadt verbliebenen „meist bildungshungrigen Familien rotten sich zusammen”. Auf Grund der Familiendichte könnten auch die spezifischen Bedürfnisse, (z.B. Kinderbetreuungsangebote) besser erfüllt werden.

Verschärfen wird sich die „Tradition knappen Baulands” im süddeutschen Raum, wenngleich es nicht zu einer Wohnungsnot kommen werde. Absehbar sei jedoch, dass sich Einfamilienhäuser hier auch Besserverdiende kaum leisten können werden, allenfalls Topverdiener. Das läge auch daran, dass sich die Politik bewusst restriktiv verhalte.
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird steigen. Bis 2040 sollen 2,9 Millionen hinzukommen, auch wenn in den wenigsten überhaupt noch Familien wohnen werden. Die Eltern bleiben in ihren Häusern auch nach Auszug der Kinder wohnen. Die Kindergeneration baut sich eigene Häuser.

Die Baubranche werde einen fundamentalen Wandel erfahren. Die „Neubau-Industrie” von der Planung bis zur Finanzierung verliere an Bedeutung, weil der Zuwachs hier äußerst moderat ausfalle. Dagegen werde die Bedeutung von Umbauten zunehmen.

Soweit die Studien. Jede Prognose ist nur so gut wie ihre Annahmen. Objektives Kriterium ist wohl die demografische Entwicklung. Wie die Menschen jedoch damit umgehen werden, steht noch überhaupt nicht fest. Ob der Trend zu mehr Wohnraum pro Person weiterhin anhält, kann bezweifelt werden, schon allein wegen der Bewirtschaftungskosten. Ferner stellt sich die Frage, ob der Wohlstand der Gesellschaft überhaupt der gleiche sein wird, wie in den vergangenen Jahrzehnten. Schließlich werden sich neue intelligente Umgangsformen im Hinblick auf die Energieproblematik, gesellschaftlichen Wandel und Wohnformen entwickeln, die heute noch gar nicht berücksichtigt werden.

Dr. Guido Kirner, Finanzplaner & Versicherungsmakler, Weilheim i.OB

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