“Mythos Hausbank” in der Baufinanzierung

Ein Finanzierungsspezialist äußert sich (>>hier>>) zum Mythos Hausbank bei der Immobilienfinanzierung und fragt, ob der Vertrauensvorschuss (über Girokonto und Sparpläne) überhaupt gerechtfertigt ist.

Was hat der Kunde davon mit einem leistungsstarken Angebot eines freien Vermittlers zur Hausbank zu gehen? Selbst wenn die Hausbank dann mit ihrem Angebot „gleichziehe“, sei das nur oberflächlich positiv: zum einen offenbare sie damit im Bereich der Preisfindung nur die Kernkompetenz des Nachmachens; überdies könne dann erwartet werden, dass die Hausbank die verlorene Marge zwischen Hausbankzins und verhandeltem Zins wieder hereinzuholen versuche, z.B. bei Zusatzprodukten.

Da die Immobilienfinanzierung in der Dimension und Bedeutung fast immer alle anderen Finanzprodukte in der Schatten stelle, solle der Kunde gut überlegen, „ob es sinnvoll ist, die Verantwortung für dieses Wagnis einem Institut in die Hände zu legen, dass zwar gut beim Girokonto ist, allerdings in Tests zu Baufinanzierungen nicht oder schlecht abschneidet.“

Ich kann dem nur beipflichten. Hinzufügen möchte ich: gewisse Banken gestalten die Finanzierung des öfteren mittels Bausparverträge, Aufteilung der Finanzierungssumme über unterschiedliche Zinsbindungsfristen usw. derart, dass der Kunde bei der Anschlussfinanzierung (Prolongation zumeist nach 10 Jahren) kaum von der Hausbank loskommt, um günstigere Angebote zu nutzen. Spätestens dann wird die geliebte Hausbank ihre Verhandlungsposition auszunützen.

Immobilien als Kapitalanlage und die Risiken (II)

Im ersten Teil behandelten wir das Wertentwicklungsrisiko, wenn wir in eine Immobilie investieren. Es ging darum, zu zeigen, dass die Immobilie keineswegs per se eine sichere Investition darstellen muss. Neben der Qualität der Immobilie als solche sind insbesondere Standortbedingungen zu beachten, die erheblichen Veränderungen unterliegen können.

Nun möchte ich auf ein weiteres Risiko eingehen, welches nur Kapitalanleger betrifft, die durch die Vermietung ihrer Immobilie regelmäßige Einkünfte erzielen möchten.

2. Das Vermietungsrisiko und Mietausfallrisiko

    Die Immobilie als Kapitalanlage ist nur so gut wie die Mieter, die bereit sind, die verlangte Miete und Nebenkosten dauerhaft bezahlen.

    Ich möchte das gleich anhand eines Beispiels verdeutlichen:

    Eines Tages erhielt ich einen flehentlichen Anruf von einem Mann, der dringend Hilfe brauchte. Etwas später kam der Mann völlig fertig in mein Büro. Es ging darum, dass die einst finanzierende Genossenschaftsbank in eine größere integriert wurde. Damit änderten sich die Ansprechpartner und einst zugesagt Kreditkonditionen wurden scheinbar willkürlich geändert. Dabei spielten auch dubiose Vorfälle eine Rolle, die ich nicht ganz verstand. Ich musste ihn in dieser Sache an einen guten Anwalt verweisen.

    Der Mandant hatte aber auch noch anderes Pech, das ja bekanntlich immer auf einmal kommt; und dieser Hintergrund ist für unser Thema von Bedeutung. Der Mann hatte einst als Eisenbahn-Ingenieur gearbeitet und sein erspartes Geld in drei kleinere Eigentumswohnungen (in eher mittlerer bis schlechter Lage) in München investiert sowie den Rest finanziert. Hintergedanke war, im Alter neben seiner eher schmalen Rente – er arbeitete längere Zeit als Selbständiger, in der er kaum für das Alter vorsorgte – regelmäßige Einkünfte aus Mieteinnahmen zu erzielen. So gut die Absicht auch war, zwei der drei Wohnungen brachten ihm kein Glück. In die eine musste er selbst einziehen, nachdem die Rechnung mit den anderen beiden nicht aufging.

    Eine Wohnung minderer Qualität

    Eine davon war eine viel zu kleine Einzimmerwohnung, die deshalb kaum einen Mieter fand. Als dann schließlich ein Mieter gefunden wurde, drückte dieser den Mietzins, weshalb sich die Wohnung nach Abzug aller Kosten nicht mehr lohnte.  Mein Rat war im besten Fall der Verkauf, um wenigsten den Kaufpreis zu erzielen und damit möglichst viel von den Restschulden der anderen Wohnungen zu tilgen, schließlich war der Mann auch nicht mehr der Jüngste.

    Kosten für Mietnomaden

    Doch das war noch das kleinere Übel im Vergleich zu der größeren Wohnung.  Diese versprach eine bessere Rendite, jedoch zogen ausgerechnet in diese Wohnung Mieter vom berüchtigten Typ der sog. Mietnomaden ein, d.h. sie bezahlten einfach keine Miete, hausten dafür aber schlimmer als die berüchtigten Vandalen. Es dauerte tatsächlich mehrere Jahre, um dieses Gesindel mit Gerichtsbeschlüssen und Zwangsvollstreckungen los zu werden. Danach musste die Wohnung mit Kosten totalsaniert werden. Von den Schmarotzern war freilich keine Entschädigung zu erwarten. Insgesamt sprechen wir von einem Schaden von ca. 30.000 Euro.

    Der Vermieter hatte Anwaltskosten, Gerichtskosten, Vollstreckungskosten, Sanierungskosten und mehrere Jahre Mietausfall. So etwas macht jede Kalkulation einer Immobilie als Kapitalanlage zunichte.

    Selbstverständlich ist dies kein repräsentatives Beispiel, jedoch ist es aus dem Leben und keine bloße Theorie. Es ist nicht selbstverständlich, anständige Mieter zu finden und es ist auch nicht damit zu rechnen, eine Wohnung dauerhaft 100 % vermietet zu haben. Aus Sicht einer soliden Finanzplanung ist es entscheidend, diese Risiken zu berücksichtigen. Die Banken machen gerade deshalb einen so großen Unterschied zwischen eigengenutzten und vermieteten Immobilien.

    Für Sie als Kapitalanleger ist entscheidend, dass Sie genug finanzielle Rücklagen haben, um schlechte Phasen zu überstehen. Es bringt wenig, in die beste aller möglichen Immobilien investiert zu haben, wenn Sie es sich nicht leisten können, eine längere Zeit ohne Mieteinnahmen zu überstehen. Auch hier gilt wie für jedes andere Investment der Satz:

    NIMM NIEMALS LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE FÜR KURZFRISTIGE ZIELE; und man könnte hinzufügen: denn es kommt manchmal anders als man denkt.

    Deshalb brauchen Sie als Vermieter eine gute Rechtsschutzversicherung, ferner brauchen sie finanzielle Rücklagen, um sich einen Leerstand leisten zu können. In diesen Zeiten muss auch das Wohngeld für Verwaltung und Instandhaltungsrücklagen bezahlt werden. Dafür dass sie auch noch anständige Mieter finden, gibt es leider kein Rezept.Auch Menschenkenntnis hilft hier nur bedingt weiter. Gerade der schlimmste Typ von Mieter soll in der Bewerbungsphase ausgesprochen nett und sympathisch rüberkommen. Dessen ungeachtet ist der schlechte Mieter aber doch eher die Ausnahme.

    Dr. Guido Kirner, Finanzberater und Versicherungsmakler, Weilheim i.OB

    Immobilien als Kapitalanlage und die Risiken (I)

    Der Immobilienmarkt für Kapitalanleger ist in bestimmten Regionen fast leergefegt. Mancherorts finden sich nur noch Sanierungsobjekte zu stolzen Preisen oder überteuerte Neubauprojekte. In den Annoncen finden sich Lockrufe wie: Retten sie ihr Geld und investieren sie in dieses Objekt. Immobilienmakler erzählen, sie hätten die besten Objekte bereits unter der Hand verkauft und gar nicht erst inseriert.

    Auch dies ist eine Auswirkung der Überschuldungskrise in Europa. Viele Anleger fliehen in Sachwerte in dem Glauben, eine Immobilie sei auf jeden Fall eine sichere Sache und biete zugleich Inflationsschutz. Ferner spielen Argumente wie Mieteinnahmen als Altersrente eine Rolle.

    Grundsätzlich ist gegen all diese Argumente nichts zu sagen, jedoch ist ihre Stimmigkeit an Bedingungen geknüpft, die es wie bei jedem Investment zu bedenken und abzuwägen gilt. Im Unterschied zum Eigennutzer, der auch im Alter in seinem Eigenheim wohnen bleiben möchte, hat ein Kapitalanleger, der seine Immobilie vermieten sowie verwalten muss und zu einem späteren Zeitpunkt evtl. wieder verkaufen möchte, höhere Risiken. Auf die vier möchte ich hier in einer Artikelserie hinweisen und beginne mit dem:

    1. Wertentwicklungsrisiko

    Die Immobilie als Kapitalanlage ist nur so gut wie seine Wertentwicklung. Diese – so sagt man – hängt ab von der Lage, der Lage und nochmals von der Lage.

    Jede Kapitalanlage bietet (hoffentlich) Chancen auf Gewinn, zugleich trägt sie aber (unvermeidlich ) das Risiko eines Verlustes. Die Immobilie ist nicht per se eine sichere Kapitalanlage, gleichwohl gerade in Krisenzeiten unser Vertrauen in Stein sehr viel höher angesiedelt ist als in Papiergeld. Neben der Ausstattung und der Qualität der Immobilie als solche ist ihr Standort äußerst wichtig.

    Sehr viele Gefühle spielen beim Kauf einer Immobilie eine Rolle. Viele bedenken momentan wichtige Gesichtspunkte: Sonnenausrichtung, Einkaufmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Anbindung an Bus und Bahn usw. Weniger bedacht werden Gesichtspunkte, die auf lange Sicht schwer vorhersehbar sind, jedoch maßgeblich zur Wertentwicklung eines Standortes beitragen können. Leitfrage sollte hierfür sein: Weshalb sollte die Immobilie mindestens für den Kaufpreis (plus Inflationsausgleich) auch für andere Käufer noch attraktiv sein, wenn ich sie in 10 oder 20 Jahren verkaufen müsste (und die Nachfrage nach Immobilien dann evtl. geringer ist).

    Die Lage und die Qualität der Immobilie beeinflussen die Begehrlichkeit der Käufer. Daraus resultiert die Nachfrage und somit letztlich den Preis. Wichtig: auch die Wiederverkaufsgeschwindigkeit der Immobilie wird dadurch bestimmt. Eine finanzierende Bank bedenkt sehr wohl, wie schnell sie eine Immobilie zu welchem Preis bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers wieder loswerden würde und berechnet danach ihren Risikoabschlag zur Bestimmung des Beleihungswertes.

    Wie jede Kapitalanlage unterliegt auch die Immobilie Preisschwankungen. Die Ursachen sind vielfältig und reichen von allgemein konjunkturellen Auf- und Abschwungphasen bis hin zum Gebäudezustand. Sehr viel Augenmerk wird zumeist auf die Qualität der Immobilie selbst geworfen: Energieverbrauch, Heizungsanlage, Fenster, Schwellenfreiheit, Balkon- und Terassen(ausrichtung), insgesamt die Sanierungs- bzw. Modernisierungsbedürftigkeit sowie die anfallenden Bewirtschaftungskosten sowie schließlich die aktuelle Mietrendite.

    Vergessen wird dabei oft, dass nicht das Haus als solches einer Wertsteigerung unterliegt, sondern der Grund und Boden, auf dem es gebaut wird. Baugrund wird zumeist (je nach Gegend auch politisch gewollt) knapp gehalten. Das Haus selbst – so schön es auch ist – unterliegt einem Alterungsprozess, der entweder für die Erhaltung sehr viel Geld kostet oder zwangsläufig zur Wertminderung führt.

    Ein Anleger sollte aber auch über äußere Faktoren nachdenken: z.B. über die wirtschaftliche Entwicklung oder über die Bevölkerungsentwicklung. Ziehen mehr Leute in die Gegend als abwandern? Sind am Standort zukunftsträchtige Firmen angesiedelt? Hängt alles an einer Firma oder gibt es eine gewerbliche Diversifizierung?

    Beispiel 1

    Warum solche Fragen Sinn machen erklärt sich schnell an zwei Beispielen: Eine junge Familie erfüllt sich ihren Traum und erwirbt eine Immobilie für 400.000 Euro an einem attraktiven Standort. Wofür man andernorts eine Villa bekommen würde, da reicht es im Süden Deutschlands gerade für ein normales Reiheneckhaus. Dafür wird in der Gegend gutes Geld verdient. Eine Weltfirma ist hier mit einer Filiale ansässig, die 5.000 hochqualifizierte Mitarbeiter beschäftigt. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern. In 10 Jahren entscheidet ein Firmenvorstand in einer fernen Metropole, den Filialstandort zu schließen, weil sich in den USA oder China bessere Produktionsbedingungen ergeben? Was passiert dann am Immobilienmarkt?

    Die Immobilienpreise würden mit einem Schlag in den Keller rauschen, ebenso die Mietpreise. Viele Familien würden auf Hypotheken sitzen, die sich nicht mehr bedienen können. Nach 10 Jahren ist nur ein minimaler Teil des Hauses getilgt, das meiste ging für Zinsen an die Bank drauf. Die Suche nach Käufer erweist sich als mühsam und ein Verkauf ist nur mit Hohen Abschlägen drin, weit weniger als die eingetragene Hypothek. Beim Kauf der Häuser oder Wohnungen, war das den wenigsten bewusst. Bei Anleihen oder Aktien hätten sie niemals so viel Geld (und dann noch einen guten Teil fremdfinanziert) auf eine Karte gesetzt (vgl. dazu später zum sog. Klumpenrisiko). Das einst solide Investment in Stein erweist sich als gewagte Spekulation.

    Beispiel 2

    Im zweiten Beispiel kauft eine Frau, die schon in jungen Jahren ein hohes Gehalt bekommt, zur Ausnutzung von Steuervorteilen auf Empfehlung eines guten Bekannten ein kleines Appartement als Kapitalanlage im Allgäu. Der Standort schien damals sehr gut: der Ort stand kurz davor, ein Kurort zu werden und das begehrte „Bad“ vor seinen Namen zu bekommen. Dies bewirkte einen regelrechten Bauboom. Doch leider wurde daraus nichts. Die Politik minderte das einst lukrative Geschäft mit Kurkliniken durch Gesundheitsreformen. Der Ort wurde kein Kurort, was zum Kauzeitpunkt nicht vorstellbar war. Deshalb waren die Kaufpreise in der einstigen Euhorie auch völlig überzogen. Auch der Steuervorteil ist verbraucht, weil die Abschreibungsregeln geändert wurden.

    Dafür droht nun die einst bayerische Hausbank, die sich nun zu einem italienischen Konzern gehört, die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung drastisch zu erhöhen, denn am liebsten möchte sie die schlechten Hypotheken allesamt schnell los werden. Selbstverständlich würde auch keine andere Bank das Objekt gerne finanzieren. Der Eigentümerin bleibt nur die Möglichkeit das Objekt zu behalten und monatlich mit Zins und Tilgung Verlust zu machen oder den Verlust mit Verkauf auf einen Schlag zu generieren, dafür das Objekt endlich aus den Augen und aus dem Sinn zu haben. Der Fall zeigt drei Veränderungen, an die bei Kauf kaum jemand denken würde: ein fundamentaler Wandel der Standortqualität, eine Veränderung des Steuerrechts und eine Veränderung der Konzernstruktur der finanzierenden Bank und damit einhergehend auch der Kreditkonditionen.

    Eine Immobilie ist auch nur eine Anlage

    Das sind nur zwei Beispiele und weitere ließen sich variantenreich aufzählen. Sie sollen keineswegs vom Kauf einer Immobilie abraten. Ganz und gar nicht. Jedoch sollte man diesen Schritt bestmöglich überdenken. Immobilien als Kapitalanlagen unterliegen ähnlichen Risiken, wie andere Investments auch: Wer zu teuer kauft, wer das falsche kauft, wer es am falschen Ort oder zur falschen Zeit kauft, der bekommt Probleme. Keiner kann in die Zukunft schauen. Jedoch sollte man sich vor der Investition einer großen Summe immer gut beraten wissen und möglichst viele Informationen auch über den Standort einholen.

    Kaufen Sie nie ein Objekt, welches sie nicht gesehen haben in einer Region, die sie nicht kennen bzw. von der sich kaum etwas wissen. Reich werden kann man mit Immobilien auch, jedoch brauchen sie dafür gute Informationen und einen guten Riecher, wenn sie dafür die Zeit und das nötige Einsatzkapital haben. Am einfachsten, sie sind ein Landwirt mit viel Grundbesitz in einem verschlafenen Ort, wo sich auf einmal eine schnell expandierende Softwarefirma ansiedelt.

    Dr. Guido Kirner, Finanzplaner, Weilheim i.OB

    Ich stehe mitten im Leben, worauf soll ich bei meiner Vorsorge achten? (Im Leben II)

    Sie sind um die 40, haben Ehepartner und Kinder, der Job wirft ein gutes Gehalt ab, was sind nun die wichtigsten Punkte für ihre Finanzplanung?

    Absicherung des Vermögens und der Arbeitskraft

    Das wichtigste ist, sie sollten ein Abrutschen in Armut verhindern. Ihre Vermögenswerte sind durch Sachversicherungen gut abgesichert (Haftpflicht, Hausrat, Wohngebäude, Auto). Zur finanziellen Absicherung ihrer Arbeitskraft haben sie eine Berufsunfähigkeitsversicherung in ausreichender Höhe. Falls Sie wegen Vorerkrankungen von Versicherern nicht genommen wurden, können über Alternativen nachdenken: z.B. eine Schwere-Krankheiten-Versicherung (Dread & Desease), eine sog. Grundfähigkeitsversicherung oder zumindest eine Unfallversicherung.

    Wie geht es weiter, wenn Sie nicht mehr nach Hause kommen?

    Der Hauptverdiener in der Familie sollte den Ehepartner bzw. Lebensgefährten sowie Kinder für den Todesfall mit einer Risikolebensversicherung absichern. Ehepaare können sich dabei wechselseitig „über Kreuz“ absichern, so dass Erbschaftssteuer im Versicherungsfall vermieden wird. Die Familie sollte nicht auf Schulden sitzen bleiben, für deren Zins und Tilgung sie alleine dann evtl. nicht mehr aufkommen kann. TIPP: Für diesen Fall lässt sich die Risikolebensversicherung auch parallel zum Tilgungsplan eines Darlehens annuitätisch fallend als Restschuldversicherung konzipieren. Dies spart zudem Beiträge im Vergleich zu einer gleichbleibenden Absicherungssumme.

    Immobilie?

    Eine selbstgenutzte Immobilie als Eigentum sollte für Sie zum Thema werden. Fangen Sie rechtzeitig mit Überlegung und Planung an und ziehen sich nicht erst einen Finanzierungsexperten zu Rate, wenn Sie überhastet ein bestimmtes Objekt kaufen wollen. Eine Immobilie als Sachwert zwingt Sie, einen Vermögenswert zu schaffen und sorgt für mietfreies wohnen im Alter. Abgesehen davon stellt die eigengenutzte Immobilie angesichts der ungewissen Finanzmärkte immer noch die solideste Investition dar, sofern Preis, Lage und die Finanzierung stimmen. Sollten Sie bereits Besitzer einer Immobilie sein, können Sie über eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage nachdenken. Hier ist es noch wichtiger, dass die Rechnung aufgeht, zumal die Banken bei der Finanzierung dafür strengere Kriterien anlegen.

    Altersvorsorge

    Für die Altersvorsorge bleiben ihnen noch 25 – 30 Jahre. Wenn Sie jetzt nicht anfangen, etwas auf die Seite zu legen, wird es immer schwieriger noch mit bezahlbaren Beiträgen auf eine anständige Summe zu kommen. Sie dürfen auch mutig sein und einen Teil in Aktienfonds anlegen. Gerade Sparpläne streuen hier das Risiko über die Zeit (Cost-Average-Effect). Wie immer ist es am besten, wenn sie Investitionen für die Zukunft breit streuen: Immobilie, Fonds-Depot, Lebensversicherung. Ein guter Berater wird ihnen dabei die Vor- und Nachteile sowie steuerlichen Auswirkungen der verschiedenen Sparformen für ihre persönliche Situation darlegen und ein maßgeschneidertes Konzept entwerfen können: Riesterrente, Rüruprente, betriebliche Altersvorsorge (bAV), Bankdepot.

    Krankenversicherung

    Abrunden könnten Sie die Versorgungssituation, wenn sie sich und ihrer Familie eine Krankenzusatzversicherung gönnen. Entweder Sie wählen bestimmte Bereiche aus, die für sich am wichtigsten sind, oder wählen einen Kompakttarif: freie Krankenhauswahl und Chefarztbehandlung sowie Ein- oder Zweibettzimmer (stationär); Heilpraktiker, Naturheilkunde, Rezept- und Praxisgebühren, Sehhilfen usw. (ambulant); Zahnbehandlung und Zahnersatz. Wenn Sie nicht in der gesetzlichen Krankenkasse (GKV) nicht versicherungspflichtig sind und über eine private Vollkostenversicherung nachdenken, ist es unerlässlich einen guten Berater vor Abschluss einer Voll-PKV zu Rate zu ziehen. Auch hier gilt: Sparen an der falschen Stelle kann fatale Folgen haben.

    Check-Up ihrer Verträge

    Insgesamt ist ein vertrauenswürdiger Experte wichtig, mit dem Sie ihre gesamten Verträge überprüfen und an ihre gegenwärtigen Bedürfnisse anpassen. Die Welt ist nicht mehr so einfach, dass Sie alles alleine können. Erfahrungsgemäß hat sich bei Ihnen in den letzten Jahren beruflich und private viel getan und Sie hatten kaum Zeit, sich um alles ausreichend zu kümmern. Manches haben Sie einfach aufgeschoben. Gerade weil Sie gut für sich und ihre Familie vorsorgen möchten, sollten Sie einen seriösen Berater nutzen, der ihnen dabei hilft, ihre Vorsorgesituation im Rahmen des Möglichen zu optimieren.

    Dr. Guido Kirner, Finanzplaner und Versicherungsmakler, Weilheim i.OB
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    Fremdwährungsdarlehen in der Immobilienfinanzierung

    Sogenannte Fremdwährungsdarlehen für die Baufinanzierung werden immer noch nachgefragt. Sie wurden einst eifrig beworben und waren (insbesondere im Süddeutschen Raum) ein Erfolg, zumal die Initiatoren aus den südlichen Nachbarländern kamen.

    Die wenigsten wissen, dass es sich dabei um eine Erfindung Österreichischer Banken handelt, um im Verhältnis zu den geringen Zinsen in Deutschland wettbewerbsfähig bleiben zu können. Inzwischen herrscht bei den Kreditnehmern dieser Finanzierungsform eine gewisse Ernüchterung, weil man auch mit den Risiken, zumal dem Währungsrisiko Bekanntschaft gemacht hat. So wurde in Österreich sogar überlegt, die FW-Darlehen ganz zu verbieten, zumindest sehr viel strengeren Regelungen zu unterwerfen.

    Wie funktionieren Fremdwährungsdarlehen?

    Der Kreditnehmer nimmt hierbei sein Darlehen in einer fremden Währung, zumeist in Schweizer Franken oder japanischen Yen auf. Ausgezahlt wird dieses Darlehen dann in Euro. Alle Zins- und Tilgungsraten werden wieder in der jeweiligen Fremdwährung gezahlt, also z.B. monatlich zum jeweils aktuellen Kurs abgerechnet und dem Darlehensnehmer in Euro auf seinem Konto belastet.

    Der Vorteil bei einem Fremdwährungsdarlehen ist ganz einfach: Einmal angenommen die Darlehenszinsen liegen im Fremdwährungsland 1%-3% unter den Zinsen in Deutschland. Steigt der Wert des Euro gegenüber dem Wert der Fremdwährungen, muss der Darlehensnehmer zudem einen geringeren Gegenwert in Euro für das Fremdwährungsdarlehen zurückbezahlen. Entstehen daraus Kursgewinne, kann sich der Kreditnehmer freuen. Das ist allerdings keine Garantie für die Zukunft!

    Was so positiv verlaufen kann, kann sich genau in die andere Richtung entwickeln. So stieg zum Beispiel der Wert des Yen zwischen ca. Oktober 1998 bis Oktober 2000 um rund 80%. Im Klartext: wer vorher ein Darlehen über 100.000,- EUR aufgenommen hatte, das im Oktober 2000 fällig war, musste 180.000,- EUR zurückbezahlen. Ganz so extrem sind die Schwankungen beim Schweizer Franken nicht, aber auch hier sind Kursschwankungen von bis zu 5% p.a. durchaus normal.

    Nebenkosten und Gebühren

    Bei vielen Anbietern von Fremdwährungsdarlehen kommen zu den eigentlichen Darlehenszinsen oft noch Spesen und Gebühren, die es in sich haben. Es gibt Bearbeitungsgebühren von 1%-3% des Kreditbetrages, Kontoführungsgebühren sowie Gebühren für den Umtausch bei Auszahlung der Darlehen in Euro oder umgekehrt den Zinszahlungen. Hinzukommen die erhöhten Kosten für die Eintragung von Grundschulden, denn meistens werden Grundschulden eingetragen, die 10%-30% über dem eigentlichen Kreditbetrag liegen.

    Erhöhte Bonitätsanforderungen

    Bei der Finanzierung in Franken oder Yen werden meist erhöhte Anforderungen an die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers gestellt. Der Kunde muss zumeist über ein Mindestnettoeinkommen verfügen (2.000-2.600 Euro) und braucht Eigenkapital von 30 % usw.

    Fazit:

    Bei Fremdwährungsdarlehen handelt es sich im Grunde im die Wette auf mindestens gleichbleibende Zinsen und Wechselkurse. Wer dieses Risiko eingehen will (und kann!) hat tatsächlich die Chance, Gewinne zu machen, trägt allerdings auch das Risiko, Schiffbruch zu erleiden. Unter Berücksichtigung aller Gebühren ist es derzeit fast immer günstiger, ein variables Darlehen in Euro aufzunehmen – ohne jedes Fremdwährungsrisiko! An ein FW-Darlehen sollte sich nur heranwagen, wer sonst schon „seine Schäfchen im Trockenen hat“, d.h. anderweitig über lastenfreie Immobilien verfügt, für das Alter vorgesorgt und die Lebensrisiken abgesichert hat.

    Dr. Guido Kirner, Finanzplaner und Versicherungsmakler, Weilheim i.OB

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