Geld als Versprechen. Eine Soziologie des Geldes im goldenen Zeitalter des Kredits von Aaron Sahr

„Gold ist Geld. Alles andere ist Kredit“ (J.P. Morgan)

„Heute ist alles Geld Kredit.“ (Aaron Sahr)

Geldtheoretiker von Aristoteles bis in unsere Tage beschreiben zumeist die Funktionen des Geldes (Tausch- bzw. Zahlungsmittel, Wertaufbewahrungsmittel und Recheneinheit) sowie die hierfür erforderlichen Eigenschaften: Geld sollte transportabel, wertbeständig, haltbar, teilbar und allgemein anerkannt sein.

Gold- und Silbermünzen waren hierfür über Jahrhunderte bestens geeignet.  Zunehmend haben Zahlungsmittel ihren Warenbezug und Eigenwert verloren. Von der Münzprägung über das Papiergeld bis zum elektronischen Buchgeld oder Internetwährungen à la Bitcoin war es ein weiter Weg. Die Frage ist, ob und wie sich neue Formen des Geldes auf die Sozialbeziehungen ausgewirkt haben und ob sich hierbei auch die Funktion des Geldes fundamental verändert haben könnte?

Was Geld eigentlich ist und unter welchen Bedingungen es entsteht, ist unter Forschern umstritten. Man kann hier liberale und etatistische Strömungen unterscheiden. Während die Mehrheit der Forschung traditionell auf den Warencharakter und die Tauschfunktion des Geldes in arbeitsteiligen Gesellschaften rekurriert, sieht eine wachsende Minderheit den Ursprung des Geldes nicht im Tausch, sondern von Anfang an im Kredit.

Infolgedessen wird auch nicht der Akt der intersubjektiven Wertanerkennung von Einzelindividuen im Tauschakt hervorgehoben, sondern die Monopolisierung und Institutionalisierung des Annahmezwangs von (Steuer)Schuldbegleichungsmitteln durch eine politische Autorität (Tempel, Staat, Notenbank).* Continue reading Geld als Versprechen. Eine Soziologie des Geldes im goldenen Zeitalter des Kredits von Aaron Sahr

Des Bankers Neue Kleider – ein wichtiges Buch von Anat Admati u. Martin Hellwig zur fragilen Bankenwelt

978-3-89879-825-9Aktuell steigen die Bankenkurse an den Börsen, auch weil bekannt wurde, dass die Verschuldungsregeln von Aufsichtsgremien lax gehandhabt werden (vgl. FAZ 14.01.2014, S. 17). Und Ein Kursfeuerwerk ist nicht unbedingt der Ausweis volkswirtschaftlicher Vernunft. Banken bleiben gefährliche Institutionen, zumal viele immer noch mit über 95 Prozent Fremdkapital arbeiten. Einerseits sind ihre Dienstleistungen unersetzlich, andererseits haben sie das Potential ganze Volkswirtschaften zu ruinieren. Das hat die jüngste Banken- und Finanzkrise (2007-2009) gezeigt. Nicht zu leugnen ist dabei ein Interessenskonflikt: Das Interesse der Banken liegt in der kurzfristigen Gewinnmaximierung, wobei die Haftung und Verantwortung für untragbare Kreditausfälle oder Spekulationsverluste auf die Allgemeinheit abgewälzt werden; das Interesse der Gesellschaft, d.h. der steuerzahlenden Bürger und ihrer nachkommenden Generationen, liegt hingegen in einem langfristig stabilen Finanzsystem, das möglichst keine Kosten verursacht. Beides lässt sich nicht in Einklang bringen und regelt sich auch nicht über den marktwirtschaftlichen Wettbewerb.

Kaum eine Lobby ist so erfolgreich wie jene der Banken. Das liegt an einer vielfältigen Verquickung zwischen Politik und Hochfinanz: dem sog. Drehtüreffekt bei Karrieren, bedeutenden Wahlkampfspenden sowie – und das ist wesentlich – der wechselseitigen Abhängigkeit bei politischen Finanzierungsprojekten (Staatsverschuldung). Die Geschichte der Bankenregulierung ist voll von Regeln und Gesetzen, die die Banken zur Finanzierung von politisch gewollten Aktivitäten anhalten, vor allem auch zur Finanzierung des Staates. Schließlich wirken die geschürten Ängste von vermeintlichen Standortnachteilen der Bankenbranche. Mehr als Lippenbekenntnisse sind von Politikern also kaum zu erwarten und ihre bürokratischen Scheinüberwachungsmaßnahmen haben eher beruhigende Alibifunktion für Wähler denn Kontrolleffekte für Finanzinstitutionen. Da bleibt womöglich nur Überzeugungsarbeit in der Hoffnung, die besseren Argumente mögen sich doch noch gegen die Bankenlobby und ihren Nachrednern in Politik und Medien durchsetzen. Das Buch Des Bankers neue Kleider der Finanzwissenschaftler Anat Admati und Martin Hellwig bietet hierfür Aufklärung im besten Sinne; ihre Ausführungen sind allgemein verständlich, anschaulich und überzeugend, dabei empirisch und wissenschaftlich fundiert. Continue reading Des Bankers Neue Kleider – ein wichtiges Buch von Anat Admati u. Martin Hellwig zur fragilen Bankenwelt

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Sind sie auch schon durch die gängigen Internetportale (z.B. immobilienscout24, immowelt) für Immobilien gesurft, haben sich schöne Häuser angeschaut, im Geiste vielleicht schon bewohnt und eingerichtet und in der Vorstellung im Garten des Anwesens im Liegestuhl gelegen? Sie wurden aber schnell wieder wach, als sie sich den Kaufpreis angesehen haben und ihnen der Gedanke kam, kann ich mir das je leisten?

Jüngst widmete sich sogar die Bild-Zeitung dem Thema der Baufinanzierung. In riesigen Buchstaben wird auf Seite Eins die Frage aufgeworfen: WIE VIEL EIGENHEIM KANN ICH MIR LEISTEN? Ob diese Zeitung hier fundierten Rat bietet, darf bezweifel werden; es soll Finanzprofis geben, die behaupten, wenn dieses Blatt etwas in großen Lettern empfiehlt, sollte man spätestens verkaufen. Unabhängig davon bleibt die aufgeworfene Frage für Kauf- oder Bauwillige bedeutsam.

Was muss ich wissen, um mir selbst ausrechnen zu können, in welcher Höhe der Kaufpreis einer Immobilie liegen könnte, die ich mir leisten kann? Was sollte ich zudem dabei beachten? Viele quälen diese Fragen angesichts der “Flucht in die Sachwerte”, trauen aber auch nicht so recht den Verkäufern in der Bank über den Weg. Hier werde ich einen Weg aufzeigen, wie man sich diesem wichtigen Thema widmen kann, bevor man sich an einen Finanzierungsprofi wendet. Wir gehen vom Kauf einer Bestandsimmobilie aus.

 

1. Von der Haushaltsrechnung zur Finanzierungsrate

Am Anfang steht die Haushaltsrechnung, d.h. die Buchführung bzw. Beobachtung über Einnahmen und Ausgaben. Zu den Ausgaben gehört sehr wahrscheinlich die Miete. Hier sollte ich mir die sog. Kaltmiete merken und darüber hinaus über mehrere Monate prüfen, was darüber hinaus dauerhaft auf die Seite legen kann.

=> Kaltmiete und mögliche Sparrate geben einen ersten Hinweis darauf, wie viel ich für Zins und Tilgung eines Eigenheims im Monat aufbringen kann.

Das Leben kennt Widrigkeiten und finanzielle Engpässe, die ich verkraften sollte, wenn ich dauerhaft einer Bank eine Finanzierungsrate überweisen muss. Autoreparaturen, Haushaltsgeräte, teure Hobbies usw. bleiben ja weiterhin Kosten, mit denen ich rechnen muss. Ziehe ich in ein größeres Eigenheim, steigen womöglich auch die Wohnnebenkosten. Ferner muss ich fragen, ob ich evtl. bereit bin, auf gewisse Annehmlichkeiten zu verzichten, z.B. teure Fernreisen etc. Alles in allem sollte ich also einen Risikoabschlag machen, um auf eine solide Finanzierungsrate zu folgern.

Angenommen ich zahle 800 Euro Kaltmiete und kann nach Abzug sonstiger Ausgaben noch 500 Euro dauerhaft auf die Seite legen, so komme ich auf eine Rate von 1.300 Euro.

 

2. Welchen Rechnungszins und welche Tilgung lege ich zugrunde?

Die Tilgung kann ich selbst bestimmen und richtet sich u.a. nach meiner möglichen Sparrate. Während der Zins der Preis dafür ist, dass ich mir Geld ausleihe, ist die Tilgung das Geld, was tatsächlich an der Hypothek zurückgeführt wird. Je höher die Tilgung, desto schneller bin ich „schuldenfrei“ und desto geringer sind folglich auch die Finanzierungskosten. Generell sollte man anstreben, dass die Immobilie (mit 60 oder 65) im Rentenalter lastenfrei ist. Für Personen mittleren Alters (zwischen 30-40) sollte die Tilgung deshalb mindestens bei 2 Prozent liegen.

=> Den konkreten und genauen Effektivzins erfahren sie leider erst, wenn sie Angaben zu Ihrer persönlichen Bonität, der Höhe des Eigenkapitals und zur Wertigkeit des Kaufobjekts gemacht haben. Zudem richtet sich der Zins nach der Dauer der Zinsbindung, d.h. wie lange ein Zinssatz von der Bank garantiert wird: zumeist sind es 10 Jahre (danach hat man eh ein gesetzliches Kündigungsrecht), es sind aber auch 15oder 20 Jahre möglich. Mit der Dauer der Garantie steigt der Zinssatz, dafür hat man länger Zinssicherheit.

Wir gehen einmal davon aus, dass wir 2 Prozent tilgen möchten und für unser anvisiertes Eigenheim 3,5 Prozent Zinsen zahlen müssen bei einer Zinsbindung auf 20 Jahre. Das ist aktuell nicht unrealistisch. Zins und Tilgung ergeben also eine Rate von 5,5 Prozent.

Wenn ich nun 1.300 Euro dauerhaft jeden Monat zur Finanzierung eines Hauses zur Verfügung habe und 5,5 Prozent für Zins und Tilgung aufbringen möchte, dann kann ich einfach auf die Summe hochrechnen.

Ich teile einfach 1.300 durch 0,055 und multipliziere mit 12 (Monaten), so dass mir mein Taschenrechner die Zahl 283.636,35 mitteilt. Wir runden auf 280.000 Euro ab.

 

 3. Eigenkapital dazurechnen, Kosten abziehen

Nun sollte ich aber noch mein Eigenkapital (falls vorhanden) sowie anfallende Kosten berücksichtigen. Das bereits vorhandene Eigenkapital kann ich zum möglichen Kaufpreis hinzuaddieren.

Also angenommen, mir stehen 50.000 Euro Eigenkapital (z.B. aus einer Erbschaft oder angespart) zur Verfügung, so erhöht sich der mögliche Kaufpreis auf 330.000 Euro.

Nun sind die Kosten zu berücksichtigen und wieder abzuziehen. Zum einen geht es um Kosten, welche die Immobilie direkt betreffen. Hier hängt es davon ab, wie ich damit umgehe, ob als Eigenleistung („Muskelhypothek“), als zusätzlichen Finanzierungsaufwand oder als benötigte Rücklage für Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten nach dem Kauf.

Angenommen ich muss im gekauften Haus das Bad renovieren und eine neue Küche einbauen, so werden dafür evtl. 30.000 Euro benötigt. Diese ziehe ich ab und komme zu dem Ergebnis, dass der Kaufpreis bei nicht mehr als 300.000 Euro liegen sollte.

Schließlich sind noch die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen, und zwar die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland inzwischen variiert (Bayern 3,5 %), ferner sind Notargebühren fällig (1,5 %). Nicht selten erhält noch ein Immobilienmakler vom Käufer eine Provision (3,57 %). Ob nur der Käufer oder nur der Verkäufer oder beide zur Hälfte die Dienstleistung eines Maklers bezahlen hängt von regionalen Gepflogenheiten ab. Auch die Höhe ist letztlich verhandelbar.

Wir gehen einmal von einer Provision von 3,57 Prozent aus, die allein der Käufer zu zahlen hat. So kommen wir auf 8,57 Prozent Kaufnebenkosten. Vorsichtshalber ziehen wir (auch weil es sich im Kopf einfach ausrechnen lässt und ein gewisser Risikopuffer nie verkehrt ist) 10 Prozent von unserem möglichen Kaufpreis ab. Das sind 30.000 Euro, so dass ich auf 270.000 Euro rauskomme.

Evtl. sind noch weitere Anschaffungen fällig (Gartenbegrünung, Möbel, Heizöl etc.), deren Kosten ebenfalls abgezogen werden sollten. Auch sollte eine Finanzierung mit der Haushaltsrechnung nie „auf Kante genäht“ sein (wie das mal ein Finanzminister für den Bundeshaushalt ausdrückte), sondern es sollte immer noch ein gewisser Risikopuffer einkalkuliert werden.

Jedenfalls weiß ich nun aber, wenn ich ein Haus im Internet mit schönen Fotos für 255.000 Euro angeboten sehe, dass das evtl. doch nicht nur ein Traum bleiben müsste. Ich kann ja mal hinfahren und es mir ansehen. Alles weitere ergibt sich aus einer gelungenen Besichtigung des Objekts, einer Entscheidung und einer soliden Finanz- und Finanzierungsberatung.

Dr. Guido Kirner (kirnerfinanz / Weilheim Polling)

Vollfinanzierung: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Ist das möglich und empfehlenswert?

Aus Sicht einer Ganzheitlichen Privaten Finanzplanung kann diese Darlehensart nur unter besonderen Umständen empfohlen werden. Der Kreditnehmer sollte zumindest sehr gut verdienen, einen sehr sicheren Job haben und die wichtigsten Lebensrisiken (Berufsunfähigkeit, Todesfall usw.) in ausreichender Höhe abgesichert haben. Mögliche Risiken und die wichtigsten Fragen vor einer Finanzierung sollten ausführlich mit einem professionellen Berater besprochen werden.

Immobilienwert zuzüglich Nebenkosten

Tatsache ist, Finanzierungen ohne jegliches Eigenkapital nehmen zu. Sogar die Kaufnebenkosten (für Maklercourtage, Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer) werden mitfinanziert. Früher lautete die Faustformel: mindestens 20 % Eigenkapital. Durch den Wettbewerb und den Erfolg ausländischer Banken auf dem deutschen Markt ist das längst Geschichte, wenngleich die Banken gerade aktuell nach der Finanzkrise wieder strenger auf die Bonität des Kunden schauen.

Außerdem wird es in Gegenden, wo Preise für Grundstücke und Immobilien traditionell sehr hoch sind (z.B. München und Umgebung), selbst für Gutverdiener immer schwieriger, Eigenkapital in entsprechender Höhe aufzubringen. So gesehen hat es auch etwas Gutes, wenn der Traum vom Eigenheim auch ohne bzw. mit nur geringem Eigenkapital verwirklicht werden kann. Der Wunsch, ohne Ansparung von Eigenkapital früher in den eigenen vier Wänden zu leben, muss allerdings mit höheren Finanzierungskosten bezahlt werden.

Vorteile

• Kein Eigenkapital notwendig
• Sofortiger Kauf oder Bau einer Immobilie
• Kaufnebenkosten werden mitfinanziert

Sie suchen kompetente Beratung für ihre Immobilienfinanzierung?
Dr. Guido Kirner, Finanzplaner & Versicherungsmakler, Weilheim i.OB