Finanztest: Siegeszug der unabhängigen Vermittler bei Baudarlehen

Die Zeitschrift Finanztest hat über das gesamte Jahr 2015 die Konditionen für Baufinanzierungsdarlehen getestet. Das Ergebnis hat die Zeitschrift in ihrem aktuellen Heft (Stiftung Warentest, Finanztest 1/2016, S. 60-62) veröffentlicht.

Festzustellen war, dass „teure Banken für den gleichen Kredit fast doppelt so viel Zinsen verlangen wie die Topanbieter. Eindeutig am wenigsten zahlen „Bauherren und Wohnungskäufer, die sich ihren Kredit über einen günstigen Vermittler besorgen.“

Inzwischen vermitteln Hypothekenmakler nach Expertenschätzungen bereits 30 Prozent der Immobilienkredite. Trotz Provision sind sie zumeist günstiger als die Bankfiliale. Da die „Kreditinstitute Vertriebs- und Bearbeitungskosten sparen“, bieten die Banken „ihre Kredite über Vermittler oft zu einem besonders niedrigem Zinssatz an.“

Die ersten drei Plätze gingen an die Hypothekenmakler BauFi Direkt, Haus & Wohnen, und Baugeld Spezialisten. In eigener Sache sei erwähnt, dass kirnerfinanz mit BauFi Direkt kooperiert.

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Guido Kirner

Immobilienpreise steigen, Finanzierungskosten bleiben günstig

Die Immobilienpreise im Süden Bayerns steigen weiter, die Finanzierungskosten bleiben günstig (die Belastung liegt unter jenen von vor 10 Jahren), eine Blasenbildung mit rapidem Wertverfall (wie z.B. in Spanien) ist dessen ungeachtet unwahrscheinlich.

So lässt sich das Ergebnis einer aktuellen Studie zu Immobilienpreisen der LBS zusammenfassen.  Hier werden jeweils die Top 30 der Städten und Gemeinden in vier unterschiedlichen Kategorien aufgelistet; allein 74 der 120 Städte und Gemeinden mit Spitzenplatzierungen liegen in Bayern.

Während der Immobilienmarkt in Bayern lange gespalten war in attraktive Regionen mit Wertsteigerungen und solche, wo die Preise eher sanken, scheint es nun überall im Lande mit den Preisen aufwärts zu gehen. So haben die Preise 2011 um 7 Prozent, im Jahr 2010 gar um 9 % zugelegt.

Der häufigste Wert für ein neues Reihenhaus in mittlerer bis guter Wohnlage mit ca. 100 qm ortsüblichem Grundstück (ohne Garage) zahlt man in München inzwischen 600.000 Euro, in Starnberg 575.000 Euro, in Gauting 570.000 Euro, in Garmisch Partenkirchen 500.000 Euro, Fürstenfeldbruck (Germering und Olching) 435.000, in Geretsried (Stuttgart und Darmstadt) 410.000 Euro, in Weilheim 405.000 Euro, in Landsberg (Nürnberg, Regensburg, Lindau, Rosenheim) 400.000 Euro und in Freising (Erlangen) 375.000 Euro. Für gebrauchte Reihenhäuser kann man ca. 25.000 bis 50.000 Euro abziehen.

Bei Eigentumswohnungen (3 Zimmer, 80 qm, mittlere bis gute Lage ohne Garage/Stellplatz, keine Steuermodelle) liegt München ebenfalls vorne mit 4.500 Euro (Gebrauchtimmobilien 3.500 Euro), am unteren Ende liegt Erding mit 3.100 Euro (gebraucht 2.150 Euro). Dazwischen liegen z.B. Gauting 4.200 Euro (3.350), Garmisch-Partenkirchen 3.900 Euro (2.450), Starnberg 3.600 Euro, Geretsried 3.250 Euro (2.150).

“Mythos Hausbank” in der Baufinanzierung

Ein Finanzierungsspezialist äußert sich (>>hier>>) zum Mythos Hausbank bei der Immobilienfinanzierung und fragt, ob der Vertrauensvorschuss (über Girokonto und Sparpläne) überhaupt gerechtfertigt ist.

Was hat der Kunde davon mit einem leistungsstarken Angebot eines freien Vermittlers zur Hausbank zu gehen? Selbst wenn die Hausbank dann mit ihrem Angebot „gleichziehe“, sei das nur oberflächlich positiv: zum einen offenbare sie damit im Bereich der Preisfindung nur die Kernkompetenz des Nachmachens; überdies könne dann erwartet werden, dass die Hausbank die verlorene Marge zwischen Hausbankzins und verhandeltem Zins wieder hereinzuholen versuche, z.B. bei Zusatzprodukten.

Da die Immobilienfinanzierung in der Dimension und Bedeutung fast immer alle anderen Finanzprodukte in der Schatten stelle, solle der Kunde gut überlegen, „ob es sinnvoll ist, die Verantwortung für dieses Wagnis einem Institut in die Hände zu legen, dass zwar gut beim Girokonto ist, allerdings in Tests zu Baufinanzierungen nicht oder schlecht abschneidet.“

Ich kann dem nur beipflichten. Hinzufügen möchte ich: gewisse Banken gestalten die Finanzierung des öfteren mittels Bausparverträge, Aufteilung der Finanzierungssumme über unterschiedliche Zinsbindungsfristen usw. derart, dass der Kunde bei der Anschlussfinanzierung (Prolongation zumeist nach 10 Jahren) kaum von der Hausbank loskommt, um günstigere Angebote zu nutzen. Spätestens dann wird die geliebte Hausbank ihre Verhandlungsposition auszunützen.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Sind sie auch schon durch die gängigen Internetportale (z.B. immobilienscout24, immowelt) für Immobilien gesurft, haben sich schöne Häuser angeschaut, im Geiste vielleicht schon bewohnt und eingerichtet und in der Vorstellung im Garten des Anwesens im Liegestuhl gelegen? Sie wurden aber schnell wieder wach, als sie sich den Kaufpreis angesehen haben und ihnen der Gedanke kam, kann ich mir das je leisten?

Jüngst widmete sich sogar die Bild-Zeitung dem Thema der Baufinanzierung. In riesigen Buchstaben wird auf Seite Eins die Frage aufgeworfen: WIE VIEL EIGENHEIM KANN ICH MIR LEISTEN? Ob diese Zeitung hier fundierten Rat bietet, darf bezweifel werden; es soll Finanzprofis geben, die behaupten, wenn dieses Blatt etwas in großen Lettern empfiehlt, sollte man spätestens verkaufen. Unabhängig davon bleibt die aufgeworfene Frage für Kauf- oder Bauwillige bedeutsam.

Was muss ich wissen, um mir selbst ausrechnen zu können, in welcher Höhe der Kaufpreis einer Immobilie liegen könnte, die ich mir leisten kann? Was sollte ich zudem dabei beachten? Viele quälen diese Fragen angesichts der “Flucht in die Sachwerte”, trauen aber auch nicht so recht den Verkäufern in der Bank über den Weg. Hier werde ich einen Weg aufzeigen, wie man sich diesem wichtigen Thema widmen kann, bevor man sich an einen Finanzierungsprofi wendet. Wir gehen vom Kauf einer Bestandsimmobilie aus.

 

1. Von der Haushaltsrechnung zur Finanzierungsrate

Am Anfang steht die Haushaltsrechnung, d.h. die Buchführung bzw. Beobachtung über Einnahmen und Ausgaben. Zu den Ausgaben gehört sehr wahrscheinlich die Miete. Hier sollte ich mir die sog. Kaltmiete merken und darüber hinaus über mehrere Monate prüfen, was darüber hinaus dauerhaft auf die Seite legen kann.

=> Kaltmiete und mögliche Sparrate geben einen ersten Hinweis darauf, wie viel ich für Zins und Tilgung eines Eigenheims im Monat aufbringen kann.

Das Leben kennt Widrigkeiten und finanzielle Engpässe, die ich verkraften sollte, wenn ich dauerhaft einer Bank eine Finanzierungsrate überweisen muss. Autoreparaturen, Haushaltsgeräte, teure Hobbies usw. bleiben ja weiterhin Kosten, mit denen ich rechnen muss. Ziehe ich in ein größeres Eigenheim, steigen womöglich auch die Wohnnebenkosten. Ferner muss ich fragen, ob ich evtl. bereit bin, auf gewisse Annehmlichkeiten zu verzichten, z.B. teure Fernreisen etc. Alles in allem sollte ich also einen Risikoabschlag machen, um auf eine solide Finanzierungsrate zu folgern.

Angenommen ich zahle 800 Euro Kaltmiete und kann nach Abzug sonstiger Ausgaben noch 500 Euro dauerhaft auf die Seite legen, so komme ich auf eine Rate von 1.300 Euro.

 

2. Welchen Rechnungszins und welche Tilgung lege ich zugrunde?

Die Tilgung kann ich selbst bestimmen und richtet sich u.a. nach meiner möglichen Sparrate. Während der Zins der Preis dafür ist, dass ich mir Geld ausleihe, ist die Tilgung das Geld, was tatsächlich an der Hypothek zurückgeführt wird. Je höher die Tilgung, desto schneller bin ich „schuldenfrei“ und desto geringer sind folglich auch die Finanzierungskosten. Generell sollte man anstreben, dass die Immobilie (mit 60 oder 65) im Rentenalter lastenfrei ist. Für Personen mittleren Alters (zwischen 30-40) sollte die Tilgung deshalb mindestens bei 2 Prozent liegen.

=> Den konkreten und genauen Effektivzins erfahren sie leider erst, wenn sie Angaben zu Ihrer persönlichen Bonität, der Höhe des Eigenkapitals und zur Wertigkeit des Kaufobjekts gemacht haben. Zudem richtet sich der Zins nach der Dauer der Zinsbindung, d.h. wie lange ein Zinssatz von der Bank garantiert wird: zumeist sind es 10 Jahre (danach hat man eh ein gesetzliches Kündigungsrecht), es sind aber auch 15oder 20 Jahre möglich. Mit der Dauer der Garantie steigt der Zinssatz, dafür hat man länger Zinssicherheit.

Wir gehen einmal davon aus, dass wir 2 Prozent tilgen möchten und für unser anvisiertes Eigenheim 3,5 Prozent Zinsen zahlen müssen bei einer Zinsbindung auf 20 Jahre. Das ist aktuell nicht unrealistisch. Zins und Tilgung ergeben also eine Rate von 5,5 Prozent.

Wenn ich nun 1.300 Euro dauerhaft jeden Monat zur Finanzierung eines Hauses zur Verfügung habe und 5,5 Prozent für Zins und Tilgung aufbringen möchte, dann kann ich einfach auf die Summe hochrechnen.

Ich teile einfach 1.300 durch 0,055 und multipliziere mit 12 (Monaten), so dass mir mein Taschenrechner die Zahl 283.636,35 mitteilt. Wir runden auf 280.000 Euro ab.

 

 3. Eigenkapital dazurechnen, Kosten abziehen

Nun sollte ich aber noch mein Eigenkapital (falls vorhanden) sowie anfallende Kosten berücksichtigen. Das bereits vorhandene Eigenkapital kann ich zum möglichen Kaufpreis hinzuaddieren.

Also angenommen, mir stehen 50.000 Euro Eigenkapital (z.B. aus einer Erbschaft oder angespart) zur Verfügung, so erhöht sich der mögliche Kaufpreis auf 330.000 Euro.

Nun sind die Kosten zu berücksichtigen und wieder abzuziehen. Zum einen geht es um Kosten, welche die Immobilie direkt betreffen. Hier hängt es davon ab, wie ich damit umgehe, ob als Eigenleistung („Muskelhypothek“), als zusätzlichen Finanzierungsaufwand oder als benötigte Rücklage für Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten nach dem Kauf.

Angenommen ich muss im gekauften Haus das Bad renovieren und eine neue Küche einbauen, so werden dafür evtl. 30.000 Euro benötigt. Diese ziehe ich ab und komme zu dem Ergebnis, dass der Kaufpreis bei nicht mehr als 300.000 Euro liegen sollte.

Schließlich sind noch die Kaufnebenkosten zu berücksichtigen, und zwar die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland inzwischen variiert (Bayern 3,5 %), ferner sind Notargebühren fällig (1,5 %). Nicht selten erhält noch ein Immobilienmakler vom Käufer eine Provision (3,57 %). Ob nur der Käufer oder nur der Verkäufer oder beide zur Hälfte die Dienstleistung eines Maklers bezahlen hängt von regionalen Gepflogenheiten ab. Auch die Höhe ist letztlich verhandelbar.

Wir gehen einmal von einer Provision von 3,57 Prozent aus, die allein der Käufer zu zahlen hat. So kommen wir auf 8,57 Prozent Kaufnebenkosten. Vorsichtshalber ziehen wir (auch weil es sich im Kopf einfach ausrechnen lässt und ein gewisser Risikopuffer nie verkehrt ist) 10 Prozent von unserem möglichen Kaufpreis ab. Das sind 30.000 Euro, so dass ich auf 270.000 Euro rauskomme.

Evtl. sind noch weitere Anschaffungen fällig (Gartenbegrünung, Möbel, Heizöl etc.), deren Kosten ebenfalls abgezogen werden sollten. Auch sollte eine Finanzierung mit der Haushaltsrechnung nie „auf Kante genäht“ sein (wie das mal ein Finanzminister für den Bundeshaushalt ausdrückte), sondern es sollte immer noch ein gewisser Risikopuffer einkalkuliert werden.

Jedenfalls weiß ich nun aber, wenn ich ein Haus im Internet mit schönen Fotos für 255.000 Euro angeboten sehe, dass das evtl. doch nicht nur ein Traum bleiben müsste. Ich kann ja mal hinfahren und es mir ansehen. Alles weitere ergibt sich aus einer gelungenen Besichtigung des Objekts, einer Entscheidung und einer soliden Finanz- und Finanzierungsberatung.

Dr. Guido Kirner (kirnerfinanz / Weilheim Polling)

“Wohn-Riester” – Bausparkassen im Test

Die Deutschen suchen gerne Sicherheit in der Immobile. Ob es sich dabei um eine wirklich sichere Investition handelt, hängt von mehreren Faktoren ab, ist aber keineswegs ein Naturgesetz. Jedenfalls benötigt man meistens eine Finanzierung. Hier wiederum ist der Bausparer ebenfalls immer noch sehr beliebt. Ob sich der Einsatz eines Bausparvertrages für die Baufinanzierung wirklich lohnt – zumal in einer Niedrigzinsphase, sei dahingestellt; ebenso ob ein Bausparvertrag in Form einer Riesterrente das geeignetste Produkt für die Altersvorsorge ist.

Heute darf scheinbar jeder alles: Banken verkaufen Versicherungen, Investments finden im Versicherungsmantel statt und Bausparkassen dürfen auch bei der Altersversorgung mitmischen. Ob das alles zum Vorteil des Kunden ist, darf bezweifelt werden. Zur oft geforderten Transparenz trägt es jedenfalls nicht bei. Der sog. Wohnriestervertrag findet im Vergleich zu anderen Formen wie Lebensversicherung und Banksparpläne eher geringen Absatz. Dort wo er gute Aufnahme findet, kommen beim Kunden zumeist drei Faktoren zusammen: Der Wunsch nach Sicherheit des Bausparens, der Wille zum Erwerb einer Immobilie und eine gewisse “Halbinformiertheit”.

Es ist mir schon des öfteren begegnet, dass Kunden, die vom Wohn-Riester angetan waren, einiges über Zulagen und Steuervorteile in der Ansparphase wussten, jedoch kaum etwas über die Besteuerung im Alter. Diese gestaltet sich im Unterscheid zu anderen Riesterverträgen schon deshalb komplizierter, weil das angesparte Vermögen im Alter nicht in liquider Form vorliegt. Es ist verbaut. Das große Stöhnen wird diesbezüglich dann wohl in ca. 15-20 Jahren losgehen, wenn die ersten Verträge in größerer Zahl in die Besteuerungsphase eintreten und entsprechende Nachzahlungen drohen.

Ich finde: wer bauen will soll bauen und sich ein möglichst günstiges Annuitätendarlehen sichern. Wer seine Rente verbessern möchte, der solle dies tun, indem er – zumindest für die Basisversorgung – in ein Produkt spart, das im eine lebenslange Auszahlung (die sog. Leibrente) garantieren kann, und das können eben nur Lebensversicherer. Selbst Banken bzw. Kapitalanlagegesellschaften müssen das in Form von Sparplänen angesparte Kapital ihrer Kunden im Alter in eine Lebensversicherung umschichten, die diese noch gar nicht kennen. Und das soll günstiger sein? “Schuster bleib bei deinen Leisten” möchte man hier ausrufen.

Wenn jemand nun aber unbedingt einen Wohn-Riester möchte, dann sollte er dies wenigsten bei einem sehr guten Anbieter tun. Hierbei hilft jetzt eine aufwendige Untersuchung von FMH Finanzberatung im Auftrag für das Handelsblatt die Verträge mittels der Barwertmethode verglichen hat. Der Tarif F Maxx der BHW am besten abgschnitten. Es folgten Dt. BSK Badenia, LBS Wewst, Alte Leipziger, LBS Nord. (vgl. den Artigel im Handelsblatt vom 18.22.2010, Nr. 224, S. 39).

Dr. Guido Kirner, Finanzplaner, Weilheim i.OB