Fremdwährungsdarlehen in der Immobilienfinanzierung

Sogenannte Fremdwährungsdarlehen für die Baufinanzierung werden immer noch nachgefragt. Sie wurden einst eifrig beworben und waren (insbesondere im Süddeutschen Raum) ein Erfolg, zumal die Initiatoren aus den südlichen Nachbarländern kamen.

Die wenigsten wissen, dass es sich dabei um eine Erfindung Österreichischer Banken handelt, um im Verhältnis zu den geringen Zinsen in Deutschland wettbewerbsfähig bleiben zu können. Inzwischen herrscht bei den Kreditnehmern dieser Finanzierungsform eine gewisse Ernüchterung, weil man auch mit den Risiken, zumal dem Währungsrisiko Bekanntschaft gemacht hat. So wurde in Österreich sogar überlegt, die FW-Darlehen ganz zu verbieten, zumindest sehr viel strengeren Regelungen zu unterwerfen.

Wie funktionieren Fremdwährungsdarlehen?

Der Kreditnehmer nimmt hierbei sein Darlehen in einer fremden Währung, zumeist in Schweizer Franken oder japanischen Yen auf. Ausgezahlt wird dieses Darlehen dann in Euro. Alle Zins- und Tilgungsraten werden wieder in der jeweiligen Fremdwährung gezahlt, also z.B. monatlich zum jeweils aktuellen Kurs abgerechnet und dem Darlehensnehmer in Euro auf seinem Konto belastet.

Der Vorteil bei einem Fremdwährungsdarlehen ist ganz einfach: Einmal angenommen die Darlehenszinsen liegen im Fremdwährungsland 1%-3% unter den Zinsen in Deutschland. Steigt der Wert des Euro gegenüber dem Wert der Fremdwährungen, muss der Darlehensnehmer zudem einen geringeren Gegenwert in Euro für das Fremdwährungsdarlehen zurückbezahlen. Entstehen daraus Kursgewinne, kann sich der Kreditnehmer freuen. Das ist allerdings keine Garantie für die Zukunft!

Was so positiv verlaufen kann, kann sich genau in die andere Richtung entwickeln. So stieg zum Beispiel der Wert des Yen zwischen ca. Oktober 1998 bis Oktober 2000 um rund 80%. Im Klartext: wer vorher ein Darlehen über 100.000,- EUR aufgenommen hatte, das im Oktober 2000 fällig war, musste 180.000,- EUR zurückbezahlen. Ganz so extrem sind die Schwankungen beim Schweizer Franken nicht, aber auch hier sind Kursschwankungen von bis zu 5% p.a. durchaus normal.

Nebenkosten und Gebühren

Bei vielen Anbietern von Fremdwährungsdarlehen kommen zu den eigentlichen Darlehenszinsen oft noch Spesen und Gebühren, die es in sich haben. Es gibt Bearbeitungsgebühren von 1%-3% des Kreditbetrages, Kontoführungsgebühren sowie Gebühren für den Umtausch bei Auszahlung der Darlehen in Euro oder umgekehrt den Zinszahlungen. Hinzukommen die erhöhten Kosten für die Eintragung von Grundschulden, denn meistens werden Grundschulden eingetragen, die 10%-30% über dem eigentlichen Kreditbetrag liegen.

Erhöhte Bonitätsanforderungen

Bei der Finanzierung in Franken oder Yen werden meist erhöhte Anforderungen an die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers gestellt. Der Kunde muss zumeist über ein Mindestnettoeinkommen verfügen (2.000-2.600 Euro) und braucht Eigenkapital von 30 % usw.

Fazit:

Bei Fremdwährungsdarlehen handelt es sich im Grunde im die Wette auf mindestens gleichbleibende Zinsen und Wechselkurse. Wer dieses Risiko eingehen will (und kann!) hat tatsächlich die Chance, Gewinne zu machen, trägt allerdings auch das Risiko, Schiffbruch zu erleiden. Unter Berücksichtigung aller Gebühren ist es derzeit fast immer günstiger, ein variables Darlehen in Euro aufzunehmen – ohne jedes Fremdwährungsrisiko! An ein FW-Darlehen sollte sich nur heranwagen, wer sonst schon „seine Schäfchen im Trockenen hat“, d.h. anderweitig über lastenfreie Immobilien verfügt, für das Alter vorgesorgt und die Lebensrisiken abgesichert hat.

Dr. Guido Kirner, Finanzplaner und Versicherungsmakler, Weilheim i.OB

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Hedgefonds als Bauernhof

ZITAT: „Ein Unternehmen muss wie eine Organisation für sesshafte Landwirte aufgezogen werden und nicht wie für Jäger. Jäger essen, was sie erjagt haben. Mit Jägern lässt sich kein richtiges Unternehmen aufziehen. Organisationen überleben, wenn sie wie ein Bauernhof arbeiten. LTCM war eine Jäger-Organisation.“ – Was meinen sie damit? – „Die Händler haben alles kontrolliert. Jäger wollen danach bezahlt werden, wie viel Geld sie für das Unternehmen gemacht haben. Sie wollen niemanden Einblick in ihre Handelsstrategien geben, ihre Erfolgsrezepte geheim halten. Gleichzeitig beobachten sie die übrigen Jäger, und wenn einer erfolgreich ist, versuchen Sie ihn auf seinen Beutegrund zu folgen und ihn zu imitieren. Ist ein Unternehmen hingegen wie ein Bauernhof aufgezogen, richtet sich das Gehalt der Mitarbeiter danach, wie gut es dem ganzen Hof geht. Die Mitarbeiter müssen daran glauben, dass das Ganze mehr wert ist als die Summe der Einzelteile.“
FAZ-Interveiw mit Myron S. Scholes (Nobelpreisträger und Verwaltungsratsvorsitzender des Hedge-Fonds Platinum Growth Asset Management) auf die Frage nach dem Kollaps des von ihm einst mitgegründeten Hedge-Fonds LTCM)
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Goldmänner

ZITAT: “Zu den bisher lukrativen Anlagen gehören faule thailändische Autokredite, Anleihen koreanischer Schnapshersteller und angeschlagene Golfplatzbetreiber in Japan.“ (FAZ 17.12.2008, S. 14 Artikel: „Goldmann Sachs macht Milliardenverlust.“

Bundeshaushalt 2010 – einmal anders

Einmal angenommen sie hätten ein kleines Unternehmen. Letztes Jahr hatten Sie 35.000 € Ausgaben, könnten dieses Jahr jedoch nur mit 24.000 € Einnahmen rechnen, hätten Sie da ein gutes Gefühl? Richtig, ihr Gefühl würde zum einen von ihren Reserven aus der Vergangenheit, zum anderen von ihrer Zukunftserwartung abhängen. Wie nervös werden Sie, weil sie wissen, auch in den letzten Jahren hatten sie stets mehr Ausgaben als Einnahmen und die Rücklagen sind weitgehend aufgebraucht? Deshalb haben Sie zudem noch Schulden in Höhe von fast 100.000 €.

Die Gedanken verfinstern sich, zumal sie allein 4.000 € an Schuldzinsen berappen müssen. Aber macht ja nichts, sie könnten ja die Ausgaben kürzen und/oder die Einnahmen erhöhen. Leider geht das aber nicht so einfach, weil sie viele Versprechungen an ihre Mitarbeiter und Kunden gemacht haben.

Doch manche ahnen schon, dass ihre Versprechen nicht viel wert sind. Denn sie haben gehört, der größte Teil – nämlich 8.000 € ihrer Ausgaben – fließt in den Unterhalt eines maroden  Systems R, bei dem ebenfalls schon feststeht, dass es bei gleichbleibenden Ansprüchen künftig eher mehr als weniger Geld braucht. Letztes gilt auch für ein zweites System G, dass sie mit knapp 1.200 € bezuschussen. Auch dieses sollte sich der Idee nach eigentlich selbst tragen, doch es funktioniert einfach nicht so, wie man es sich bei Firmengründung vor 60 Jahren gedacht hat.  1.600 € Defizit ergeben sich aus einem Posten, der überhaupt nicht arbeitet. Nur 5.000 € geben Sie für Zwecke aus, die man als zukunftsweisend bezeichnen könnte.

Vielleicht würden Sie mir zustimmen, eine solche Finanzsituation zeichnet kein solides Unternehmen aus. Leider können Sie aber den Laden auch nicht so einfach dicht machen. Ihre Einnahmen lassen sich nicht so einfach erhöhen, weil die Preise im Gefühl ihrer Kunden schon das Maximum erreicht haben; und die Ausgaben laufen regelmäßig aus dem Ruder, obwohl sie immer wieder Besserung geloben. Sie haben sich in ihrer Firma einfach daran gewöhnt, Gelder zu verteilen, die sie nicht haben, nur um ihre Ruhe bei ihren Mitarbeitern zu haben und damit die Kunden ihnen treu bleiben.

Die Sache verkompliziert sich durch eine Besonderheit: Kunden und Mitarbeiter sind weitgehend identisch. Denn jeder von uns ist zugleich Kunde und Mitarbeiter dieser Firma. Hängen Sie an die Zahlen nur sieben Nullen an und sie entsprechen in etwa den Zahlen des Bundeshaushaltes 2010. Die Schulden all der Unterabteilungen dieser Firma (Länder und Gemeinden) sind da noch gar nicht eingerechnet. Mit System R sind die Leistungen der Rentenversicherung gemeint, mit System G der Bundeszuschuss an die gesetzliche Krankenversicherung.

Autor: Dr. Guido Kirner, Finanzplaner & Versicherungsmakler, Weilheim i.OB

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Zwei Immobilienstudien

Zwei Immobilienstudien zu Deutschland sind erschienen: eine von der Marktforschungsfirma ‚F+B Forschung und Beratung’ (Hamburg) zu den Neuvermietungspreisen in deutschen Städten mit mehr als 25.000 Einwohnern, eine andere des Beratungsunternehmens ‚Empirika’ im Auftrag der Bayerischen Landesbank wagt die Prognose für den Immobilienmarkt im Jahr 2040.

Was die erste Studie anbetrifft, so zeigt sich Bayern als Bundesland der Extreme: München hat wenig überraschend die teuersten Mieten in Deutschland (11,14 € pro qm ohne NK), Hof die günstigsten (3,87 €). Der Durchschnitt für eine mittelgroße Standardwohnung liegt bei 6,14 € pro qm. Nach München folgen mit hohen Quadratmeterpreisen: Frankfurt a.M., dann im Münchner Umland Germering, Unterschleißheim und Dachau (also Münchner Umland). Drauf folgen Bad Homburg und Oberursel als die teuersten Pflaster. Am Ende Skala rangieren hinter Hof die Städte Plauen, Zittau, Brilon, Halberstadt und Görlitz. Ausgewertet wurden für diese Studie die 1,8 Millionen Angebote für vermietete Wohnungen normaler Ausstattung mit einer Größe von 50 bis 80 qm des Jahres 2009.

Die zweite Studie zur Wohnraumentwicklung im Jahr 2040 geht von einer schrumpfenden Bevölkerung aus. Es werde 5,4 Millionen weniger Deutsche geben, ein überschaubarer Rückgang. Die Hälfte der Bevölkerung werde über 50 Jahre alt sein und es werde nur noch 11 % Kinder und Jugendliche geben. Weniger Menschen bedeuten aber noch nicht weniger Haushalte, da immer mehr Menschen allein leben werden. Eine Flucht in die Stadt wird nicht erwartet. Vielmehr verfestige sich der seit 50 Jahren beobachtete Trend, dass die Menschen auch im Alter in ihren Wohnungen bleiben. Feststellbar sei das Entstehen von regelrechten „Familienvierteln”. Die wenigen in der Stadt verbliebenen „meist bildungshungrigen Familien rotten sich zusammen”. Auf Grund der Familiendichte könnten auch die spezifischen Bedürfnisse, (z.B. Kinderbetreuungsangebote) besser erfüllt werden.

Verschärfen wird sich die „Tradition knappen Baulands” im süddeutschen Raum, wenngleich es nicht zu einer Wohnungsnot kommen werde. Absehbar sei jedoch, dass sich Einfamilienhäuser hier auch Besserverdiende kaum leisten können werden, allenfalls Topverdiener. Das läge auch daran, dass sich die Politik bewusst restriktiv verhalte.
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird steigen. Bis 2040 sollen 2,9 Millionen hinzukommen, auch wenn in den wenigsten überhaupt noch Familien wohnen werden. Die Eltern bleiben in ihren Häusern auch nach Auszug der Kinder wohnen. Die Kindergeneration baut sich eigene Häuser.

Die Baubranche werde einen fundamentalen Wandel erfahren. Die „Neubau-Industrie” von der Planung bis zur Finanzierung verliere an Bedeutung, weil der Zuwachs hier äußerst moderat ausfalle. Dagegen werde die Bedeutung von Umbauten zunehmen.

Soweit die Studien. Jede Prognose ist nur so gut wie ihre Annahmen. Objektives Kriterium ist wohl die demografische Entwicklung. Wie die Menschen jedoch damit umgehen werden, steht noch überhaupt nicht fest. Ob der Trend zu mehr Wohnraum pro Person weiterhin anhält, kann bezweifelt werden, schon allein wegen der Bewirtschaftungskosten. Ferner stellt sich die Frage, ob der Wohlstand der Gesellschaft überhaupt der gleiche sein wird, wie in den vergangenen Jahrzehnten. Schließlich werden sich neue intelligente Umgangsformen im Hinblick auf die Energieproblematik, gesellschaftlichen Wandel und Wohnformen entwickeln, die heute noch gar nicht berücksichtigt werden.

Dr. Guido Kirner, Finanzplaner & Versicherungsmakler, Weilheim i.OB

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