Finanztest: Siegeszug der unabhängigen Vermittler bei Baudarlehen

Die Zeitschrift Finanztest hat über das gesamte Jahr 2015 die Konditionen für Baufinanzierungsdarlehen getestet. Das Ergebnis hat die Zeitschrift in ihrem aktuellen Heft (Stiftung Warentest, Finanztest 1/2016, S. 60-62) veröffentlicht.

Festzustellen war, dass „teure Banken für den gleichen Kredit fast doppelt so viel Zinsen verlangen wie die Topanbieter. Eindeutig am wenigsten zahlen „Bauherren und Wohnungskäufer, die sich ihren Kredit über einen günstigen Vermittler besorgen.“

Inzwischen vermitteln Hypothekenmakler nach Expertenschätzungen bereits 30 Prozent der Immobilienkredite. Trotz Provision sind sie zumeist günstiger als die Bankfiliale. Da die „Kreditinstitute Vertriebs- und Bearbeitungskosten sparen“, bieten die Banken „ihre Kredite über Vermittler oft zu einem besonders niedrigem Zinssatz an.“

Die ersten drei Plätze gingen an die Hypothekenmakler BauFi Direkt, Haus & Wohnen, und Baugeld Spezialisten. In eigener Sache sei erwähnt, dass kirnerfinanz mit BauFi Direkt kooperiert.

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Guido Kirner

House of Debt – ein Buch von Atif Mian und Amir Sufi

9780226081946„If investors systematically ignore certain outcomes, financial innovation may just be secret code for bankers trying to fool investors into buying securities that look safe but are actually extremely vulnerable.“

“The financial system actually works against us, nor for us.”

“A financial system that relies excessively on dept amplifies wealth inequality.”

“To prevent runs and preserve the payment system, there is absolutely no reason for the government to protect long term creditors and shareholders of banks.”

“Debt and deflation are natural partners in crime.”

In den USA ist ein viel diskutiertes Buch erschienen, welches sich der Finanzkrise von 2007/8 von Seiten der Verschulung privater Haushalte nähert. Die wichtigsten Lehren bzw. Ergebnisse dieses Buches – House of Debt der Ökonomen Atif Mian und Amir Sufi fasse ich hier thesenhaft zusammen:

Erstens: Finanzsysteme, die auf Verschuldung basieren, vergrößern die Ungleichverteilung des Wohlstandes, ganz einfach, weil die Wohlhabenderen die Verluste besser verkraften können als die Ärmeren (hochverschuldeten) Haushalte. Dies zeigt anschaulich der Vergleich mit der Dot-Com-Blase.

Zweitens: Privathaushalte und Unternehmen handeln nicht so, als wären sie willenlose Erfüllungsgehilfen bestimmter volkswirtschaftlicher Theorien der Konjunkturbelebung. Vernünftigerweise sind sie in der Krise mit ihren Konsumausgaben und Investitionen zurückhaltend und versuchen ihre Finanzen zu konsolidieren.

Drittens: Deshalb ist es Unfug, Banken schier unbegrenzte Liquidität mit billigem Geld bereitzustellen, um in der Krise mittels Kreditvergabe die Konjunktur wieder ankurbeln zu wollen. Denn diese Kredite werden in der Krise schlicht nicht abgerufen.

Viertens: Verschuldung ist Verursacher und Verstärker von Finanzkrisen und nicht deren Lösung. Verschuldung mit noch mehr Verschuldung zu bekämpfen ist verantwortungslos, weil sie nur die nächste Finanzblase nährt, die zu einem noch größeren Crash führt. Continue reading House of Debt — ein Buch von Atif Mian und Amir Sufi

Meine Finanzen – Ein neues Portal der Frankfurter Allgemeinen Zeitung

WWW.FAZ.NET/meinefinanzen>>

Mit dem obigen Link gelangen Sie auf das diesen Dienstag neu eröffnete Portal Meine Finanzen der FAZ online, das ich hiermit empfehlen möchte.

Hier kann man sich Rat zu unterschiedlichsten Bereichen der privaten Finanzplanung holen und entsprechend informieren.

Guido Kirner

 

Einkommen und Vermögen

Hohes Einkommen und Vermögensbildung sind nicht (wie man denken könnte) die zwei Seiten derselben Medaille. So beziehen die Deutschen zwar mit die höchsten Einkommen in Europa, dessen ungeachtet weist das Medianvermögen je Haushalt nur 51.000 Euro aus. Medianvermögen bedeutet, die eine Hälfte der deutschen Haushalte besitzt nach Abzug der Verbindlichkeiten weniger als 51.000 Euro, die andere mehr.

Andere Staaten weisen eine weit höhere Vermögensbildung auf. Der Euroraum-Durchschnitt liegt immerhin bei 109.000 Euro. Bei Luxemburg liegt der Median bei knapp 400.000 Euro, selbst in Zypern liegt er bei beachtlichen 287.000 Euro, in Spanien bei 183.000 €, in Italien bei 174.000 Euro und in Frankreich bei 116.000 Euro. Das hat eine Umfrage der Europäischen Zentralbank herausgefunden und die Erkenntnisse bergen einen gewissen Sprengstoff. Wieso – könnte manche fragen – sollten Steuerzahler aus einem Land mit geringerem Vermögen Staaten retten, deren Bürger weitaus wohlhabender sind?

Uns interessiert hier aber mehr die Frage, wieso ist das so, dass die Deutschen bei der Vermögensbildung in Europa an letzter Stelle stehen? Dabei lassen sich m.E. drei Gründe anführen:

1. Am meisten wirkt sich wohl aus, dass der Erwerb von Immobilieneigentum in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern gering ist.

2. Wenn Deutsche Geld anlegen, dann überwiegend auf eine Art und Weise, die langfristig kaum Vermögen bildet. Die meisten sind nämlich (aufgrund einer womöglich falsch verstandenen Risikoeinschätzung, die Volatilität mit Risiko gleichsetzt) „Rendite- und Dividendenverweigerer“ und meiden Sachwerte wie Eigentumsanteile an Unternehmen, also Aktien. Lieber lassen sie ihr Geld auf miserabel verzinste Tagesgeldkonten, Sparbüchern oder Staatsanleihen von der Inflation entwerten.

3. Schließlich hat die Vermögensbildung auch sicherlich auch noch etwas mit dem Konsumverhalten und der Besteuerung zu tun. Einerseits stellt sich also die Frage, wie viel Netto vom Brutto insbesondere bei der Mittelschicht noch übrig bleibt, um überhaupt etwas auf die Seite legen zu können. Überdies hängt viel von der Konsumneigung ab, das heißt in welchem Maß überhaupt Vermögen angespart wird oder eher für gegenwärtige Lebensqualität verkonsumiert wird.

Insgesamt könnte man die These aufstellen: Die Vermögensbildung ist in Deutschland deshalb so gering, weil der Staat gerade die dazu bereite Mittelschicht stark besteuert (Stichwort „kalte Progression“), dessen ungeachtet die Deutschen aber trotzdem eine hohe Sparquote aufweisen, dann aber zu wenig in Sachwerte wie Aktien und insbesondere Immobilien investieren.

Dabei soll nicht behauptet werden, dass Immobilien risikoarme Investitionen sind. Im Gegenteil, die Immobilienpreise schwanken erheblich und Verluste sind hier genauso möglich wie an der Börse. Der Unterschied ist nur, dass man den „Kurs“ des Eigenheims erst realisiert, wenn man es verkaufen muss. Auch soll nicht behauptet werden, dass Immobilien äußerst lukrative und renditeträchtige Investitionen sind. Langzeitstudien dazu belegen eher das Gegenteil.

Was also spricht überhaupt für den Immobilienwert und weshalb soll ausgerechnet dieser für die Vermögensbildung so wichtig sein? Letztlich ist es ein erzieherischer Aspekt, der selbst von Kritikern des „Betongoldes“ nicht geleugnet wird. Dabei wird die Immobilienfinanzierung als eine Art disziplinierende Zwangssparkasse verstanden.

Jüngst haben dazu Daniel Mohr und Christoph Schäfer einen ganzseitigen Artikel in der FAZ (13.04.2013, S. 15) geschrieben. Auch sie sehen den entscheidenden Unterschied zwischen Mietern und Käufern darin, „dass die Miete dem Konsum zuzurechnen ist, während der Käufer beim abstottern des Kredits jeden Monat ein wenig Vermögen bildet und irgendwann vollends Eigentümer der Immobilie ist.“ Es gehe um das „Einüben des Sparens“. Interessant sind Studien, die nachweisen, selbst wenn die Immobilie fast abbezahlt sei, werde nicht drauf los konsumiert, sondern die Sparquote bleibe weiterhin hoch.

Die Vermögensbildung durch Immobilienerwerb sollte aber an wichtige Voraussetzungen geknüpft sein. Der Kauf einer überteuerten Immobilie (die sich nicht selten erst im Nachhinein herausstellt), ein zu geringes oder zu schwankendes Einkommen, der Zwang zur Mobilität, eine unsolide Finanzierung (ohne ausreichend Eigenkapital) usw., das alles sind Faktoren, die eine Vermögensbildung abträglich sind. Wem das aber nicht im Weg steht, der sollte diesen wesentlichen Baustein für die Vermögensbildung wagen.

Guido Kirner (Weilheim / Polling)

Marktspiegel für Immobilienpreise in Oberbayern

Die Preise für Immobilien sind in Oberbayern erneut gestiegen. Weiterhin trifft eine kontinuierliche Nachfrage auf wenig Angebot. In den Ballungszentren ist der Markt fast leergefegt. Niedrige Zinsen erleichtern die Finanzierung und befeuern die Nachfrage.

Der Marktspiegel für Bayern der Sparkassen Immobilien Vermittlungs-GmbH & Co 2013 (siehe auch Münchner Merkur vom 9. April 2013, S. 6) liefert einen Überblick zu den aktuellen Immobilienpreisen für gebrauchte und neue Reihenhäuser/Doppelhaushälften bzw. Eigentumswohnungen.

Mit Abstand zu den teuersten Regionen gehört wenig überraschend München Stadt gefolgt von München Land. In mittleren Lagen zahlt man im Stadtgebiet 478-665.000 Euro für eine gebrauchte Doppelhaushälfte (neu bis 775.000 €, in Topplagen bis knapp über 1 Million Euro); für eine neue Eigentumswohnung müssen hier inzwischen 3.650-4.650 Euro/qm gezahlt werden (für gebrauchte etwa 1000 € weniger). In Topplagen der Stadt München steigt der Quadratmeterpreis für ETW auf bis zu 6.650 Euro.

Gefolgt wird die Münchner Region von zwei Seengebieten: einmal das Tegernseer Tal (Kreis Miesbach) und Starnberg, wobei die Region Gauting mit Starnberg fast gleichauf ist. Gebrauchte Doppelhaushälften in mittleren Lagen kosten 550.000 Euro, neue in Spitzenlagen 700-800.000 Euro. Die Quadratmeterpreise sind hier je nach Alter und Lage breit gefächert. Bei gebrauchten Eigentumswohnung zahlt man zwischen 1.800 in einfacher Lage bis hin zu 5.000 Euro in bevorzugten Lagen.

Danach folgen bei den Immobilienpreisen schon Weilheim und Murnau.

Raum Weilheim (Kreis Weilheim-Schongau)

Lage

Gebrauchtwohnungsmarkt

Neubaumarkt

DHH/Reihenhaus 3-Zi-Whg. €/qm DDH/Reihenhaus 3-Zi-Whg. €/qm
einfach 280-350.000 1.500-1.800 300-375.000 2.500-2.800
mittel 350-400.000 1.800-2.200 400-450.000 2.600-3.000
bevorzugt 450-600.000 2.400-2800 450-520.000 3.000-3.300

 

Raum Murnau (Kreis Garmisch-Partenkirchen)

Lage

Gebrauchtwohnungsmarkt

Neubaumarkt

DHH/Reihenhaus 3-Zi-Whg. €/qm DDH/Reihenhaus 3-Zi-Whg. €/qm
einfach 220-320.000 1.200-1.900 320-370.000 2.700-3.100
mittel 280-375.000 2.000-2.600 350-490.000 2.900-3.300
bevorzugt 320-525.000 2.500-3.400 450-600.000 3.200-4.300

 

Hierbei ist zu beachten, dass mit den Preisangaben hier tatsächlich nur der nähere Stadtraum gemeint ist, zumal im Kreisgebiet selbst ein beachtliches Preisgefälle herrscht.Am größten ist die Preisspanne je nach Lage in Garmisch (180.000-800.000 Euro für eine gebrauchtes RH/DHH). Im Bereich Schongau sind die Immobilienpreise sichtlich günstiger: 100-200.000 Euro bei RH bzw. DDH, 500-1.200 Euro/qm bei Eigentumswohnungen.

Dr. Guido Kirner (Weilheim / Polling)