Immobilien als Kapitalanlage und die Risiken (II)

Im ersten Teil behandelten wir das Wertentwicklungsrisiko, wenn wir in eine Immobilie investieren. Es ging darum, zu zeigen, dass die Immobilie keineswegs per se eine sichere Investition darstellen muss. Neben der Qualität der Immobilie als solche sind insbesondere Standortbedingungen zu beachten, die erheblichen Veränderungen unterliegen können.

Nun möchte ich auf ein weiteres Risiko eingehen, welches nur Kapitalanleger betrifft, die durch die Vermietung ihrer Immobilie regelmäßige Einkünfte erzielen möchten.

2. Das Vermietungsrisiko und Mietausfallrisiko

    Die Immobilie als Kapitalanlage ist nur so gut wie die Mieter, die bereit sind, die verlangte Miete und Nebenkosten dauerhaft bezahlen.

    Ich möchte das gleich anhand eines Beispiels verdeutlichen:

    Eines Tages erhielt ich einen flehentlichen Anruf von einem Mann, der dringend Hilfe brauchte. Etwas später kam der Mann völlig fertig in mein Büro. Es ging darum, dass die einst finanzierende Genossenschaftsbank in eine größere integriert wurde. Damit änderten sich die Ansprechpartner und einst zugesagt Kreditkonditionen wurden scheinbar willkürlich geändert. Dabei spielten auch dubiose Vorfälle eine Rolle, die ich nicht ganz verstand. Ich musste ihn in dieser Sache an einen guten Anwalt verweisen.

    Der Mandant hatte aber auch noch anderes Pech, das ja bekanntlich immer auf einmal kommt; und dieser Hintergrund ist für unser Thema von Bedeutung. Der Mann hatte einst als Eisenbahn-Ingenieur gearbeitet und sein erspartes Geld in drei kleinere Eigentumswohnungen (in eher mittlerer bis schlechter Lage) in München investiert sowie den Rest finanziert. Hintergedanke war, im Alter neben seiner eher schmalen Rente – er arbeitete längere Zeit als Selbständiger, in der er kaum für das Alter vorsorgte – regelmäßige Einkünfte aus Mieteinnahmen zu erzielen. So gut die Absicht auch war, zwei der drei Wohnungen brachten ihm kein Glück. In die eine musste er selbst einziehen, nachdem die Rechnung mit den anderen beiden nicht aufging.

    Eine Wohnung minderer Qualität

    Eine davon war eine viel zu kleine Einzimmerwohnung, die deshalb kaum einen Mieter fand. Als dann schließlich ein Mieter gefunden wurde, drückte dieser den Mietzins, weshalb sich die Wohnung nach Abzug aller Kosten nicht mehr lohnte.  Mein Rat war im besten Fall der Verkauf, um wenigsten den Kaufpreis zu erzielen und damit möglichst viel von den Restschulden der anderen Wohnungen zu tilgen, schließlich war der Mann auch nicht mehr der Jüngste.

    Kosten für Mietnomaden

    Doch das war noch das kleinere Übel im Vergleich zu der größeren Wohnung.  Diese versprach eine bessere Rendite, jedoch zogen ausgerechnet in diese Wohnung Mieter vom berüchtigten Typ der sog. Mietnomaden ein, d.h. sie bezahlten einfach keine Miete, hausten dafür aber schlimmer als die berüchtigten Vandalen. Es dauerte tatsächlich mehrere Jahre, um dieses Gesindel mit Gerichtsbeschlüssen und Zwangsvollstreckungen los zu werden. Danach musste die Wohnung mit Kosten totalsaniert werden. Von den Schmarotzern war freilich keine Entschädigung zu erwarten. Insgesamt sprechen wir von einem Schaden von ca. 30.000 Euro.

    Der Vermieter hatte Anwaltskosten, Gerichtskosten, Vollstreckungskosten, Sanierungskosten und mehrere Jahre Mietausfall. So etwas macht jede Kalkulation einer Immobilie als Kapitalanlage zunichte.

    Selbstverständlich ist dies kein repräsentatives Beispiel, jedoch ist es aus dem Leben und keine bloße Theorie. Es ist nicht selbstverständlich, anständige Mieter zu finden und es ist auch nicht damit zu rechnen, eine Wohnung dauerhaft 100 % vermietet zu haben. Aus Sicht einer soliden Finanzplanung ist es entscheidend, diese Risiken zu berücksichtigen. Die Banken machen gerade deshalb einen so großen Unterschied zwischen eigengenutzten und vermieteten Immobilien.

    Für Sie als Kapitalanleger ist entscheidend, dass Sie genug finanzielle Rücklagen haben, um schlechte Phasen zu überstehen. Es bringt wenig, in die beste aller möglichen Immobilien investiert zu haben, wenn Sie es sich nicht leisten können, eine längere Zeit ohne Mieteinnahmen zu überstehen. Auch hier gilt wie für jedes andere Investment der Satz:

    NIMM NIEMALS LANGFRISTIGE VERMÖGENSWERTE FÜR KURZFRISTIGE ZIELE; und man könnte hinzufügen: denn es kommt manchmal anders als man denkt.

    Deshalb brauchen Sie als Vermieter eine gute Rechtsschutzversicherung, ferner brauchen sie finanzielle Rücklagen, um sich einen Leerstand leisten zu können. In diesen Zeiten muss auch das Wohngeld für Verwaltung und Instandhaltungsrücklagen bezahlt werden. Dafür dass sie auch noch anständige Mieter finden, gibt es leider kein Rezept.Auch Menschenkenntnis hilft hier nur bedingt weiter. Gerade der schlimmste Typ von Mieter soll in der Bewerbungsphase ausgesprochen nett und sympathisch rüberkommen. Dessen ungeachtet ist der schlechte Mieter aber doch eher die Ausnahme.

    Dr. Guido Kirner, Finanzberater und Versicherungsmakler, Weilheim i.OB

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    Guido Kirner

    Dr. Guido Kirner arbeitet seit über 10 Jahren als selbständiger und unabhäniger Finanzmakler mit sämtlichen IHK-Qualifikationen für kirnerfinanz. Er lebt und arbeitet in Polling bei Weilheim im oberbayerischen Pfaffenwinkel, ist promovierter Historiker und Sozialwissenschaftler (Heidelberg, Paris, Berlin) mit BWL Zusatzstudium (Fernuni Hagen). Während und nach seinem Studium arbeitete er u.a. als Mitarbeiter im Bundestag, der Deutschen Gesellschaft für Auswärtige Politik (DGAP), als Dozent und Wissenschaftler an der Berliner Humboldt-Universität und als Redakteur bei der Gazette. Er betätigt sich als Finanzblogger, schreibt Artikel für Fachorgane (z.B. dasinvestment.com) und Zeitungen, bespricht regelmäßig Fachbücher zum Thema Wirtschaft und Finanzen. Er machte sein Abitur am Abitur Kolleg St. Blasien / Schw., wuchs in der Pfalz auf und wurde 1967 in Mannheim geboren.

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