Immobilien als Kapitalanlage und die Risiken (I)

Der Immobilienmarkt für Kapitalanleger ist in bestimmten Regionen fast leergefegt. Mancherorts finden sich nur noch Sanierungsobjekte zu stolzen Preisen oder überteuerte Neubauprojekte. In den Annoncen finden sich Lockrufe wie: Retten sie ihr Geld und investieren sie in dieses Objekt. Immobilienmakler erzählen, sie hätten die besten Objekte bereits unter der Hand verkauft und gar nicht erst inseriert.

Auch dies ist eine Auswirkung der Überschuldungskrise in Europa. Viele Anleger fliehen in Sachwerte in dem Glauben, eine Immobilie sei auf jeden Fall eine sichere Sache und biete zugleich Inflationsschutz. Ferner spielen Argumente wie Mieteinnahmen als Altersrente eine Rolle.

Grundsätzlich ist gegen all diese Argumente nichts zu sagen, jedoch ist ihre Stimmigkeit an Bedingungen geknüpft, die es wie bei jedem Investment zu bedenken und abzuwägen gilt. Im Unterschied zum Eigennutzer, der auch im Alter in seinem Eigenheim wohnen bleiben möchte, hat ein Kapitalanleger, der seine Immobilie vermieten sowie verwalten muss und zu einem späteren Zeitpunkt evtl. wieder verkaufen möchte, höhere Risiken. Auf die vier möchte ich hier in einer Artikelserie hinweisen und beginne mit dem:

1. Wertentwicklungsrisiko

Die Immobilie als Kapitalanlage ist nur so gut wie seine Wertentwicklung. Diese – so sagt man – hängt ab von der Lage, der Lage und nochmals von der Lage.

Jede Kapitalanlage bietet (hoffentlich) Chancen auf Gewinn, zugleich trägt sie aber (unvermeidlich ) das Risiko eines Verlustes. Die Immobilie ist nicht per se eine sichere Kapitalanlage, gleichwohl gerade in Krisenzeiten unser Vertrauen in Stein sehr viel höher angesiedelt ist als in Papiergeld. Neben der Ausstattung und der Qualität der Immobilie als solche ist ihr Standort äußerst wichtig.

Sehr viele Gefühle spielen beim Kauf einer Immobilie eine Rolle. Viele bedenken momentan wichtige Gesichtspunkte: Sonnenausrichtung, Einkaufmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten, Anbindung an Bus und Bahn usw. Weniger bedacht werden Gesichtspunkte, die auf lange Sicht schwer vorhersehbar sind, jedoch maßgeblich zur Wertentwicklung eines Standortes beitragen können. Leitfrage sollte hierfür sein: Weshalb sollte die Immobilie mindestens für den Kaufpreis (plus Inflationsausgleich) auch für andere Käufer noch attraktiv sein, wenn ich sie in 10 oder 20 Jahren verkaufen müsste (und die Nachfrage nach Immobilien dann evtl. geringer ist).

Die Lage und die Qualität der Immobilie beeinflussen die Begehrlichkeit der Käufer. Daraus resultiert die Nachfrage und somit letztlich den Preis. Wichtig: auch die Wiederverkaufsgeschwindigkeit der Immobilie wird dadurch bestimmt. Eine finanzierende Bank bedenkt sehr wohl, wie schnell sie eine Immobilie zu welchem Preis bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers wieder loswerden würde und berechnet danach ihren Risikoabschlag zur Bestimmung des Beleihungswertes.

Wie jede Kapitalanlage unterliegt auch die Immobilie Preisschwankungen. Die Ursachen sind vielfältig und reichen von allgemein konjunkturellen Auf- und Abschwungphasen bis hin zum Gebäudezustand. Sehr viel Augenmerk wird zumeist auf die Qualität der Immobilie selbst geworfen: Energieverbrauch, Heizungsanlage, Fenster, Schwellenfreiheit, Balkon- und Terassen(ausrichtung), insgesamt die Sanierungs- bzw. Modernisierungsbedürftigkeit sowie die anfallenden Bewirtschaftungskosten sowie schließlich die aktuelle Mietrendite.

Vergessen wird dabei oft, dass nicht das Haus als solches einer Wertsteigerung unterliegt, sondern der Grund und Boden, auf dem es gebaut wird. Baugrund wird zumeist (je nach Gegend auch politisch gewollt) knapp gehalten. Das Haus selbst – so schön es auch ist – unterliegt einem Alterungsprozess, der entweder für die Erhaltung sehr viel Geld kostet oder zwangsläufig zur Wertminderung führt.

Ein Anleger sollte aber auch über äußere Faktoren nachdenken: z.B. über die wirtschaftliche Entwicklung oder über die Bevölkerungsentwicklung. Ziehen mehr Leute in die Gegend als abwandern? Sind am Standort zukunftsträchtige Firmen angesiedelt? Hängt alles an einer Firma oder gibt es eine gewerbliche Diversifizierung?

Beispiel 1

Warum solche Fragen Sinn machen erklärt sich schnell an zwei Beispielen: Eine junge Familie erfüllt sich ihren Traum und erwirbt eine Immobilie für 400.000 Euro an einem attraktiven Standort. Wofür man andernorts eine Villa bekommen würde, da reicht es im Süden Deutschlands gerade für ein normales Reiheneckhaus. Dafür wird in der Gegend gutes Geld verdient. Eine Weltfirma ist hier mit einer Filiale ansässig, die 5.000 hochqualifizierte Mitarbeiter beschäftigt. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern. In 10 Jahren entscheidet ein Firmenvorstand in einer fernen Metropole, den Filialstandort zu schließen, weil sich in den USA oder China bessere Produktionsbedingungen ergeben? Was passiert dann am Immobilienmarkt?

Die Immobilienpreise würden mit einem Schlag in den Keller rauschen, ebenso die Mietpreise. Viele Familien würden auf Hypotheken sitzen, die sich nicht mehr bedienen können. Nach 10 Jahren ist nur ein minimaler Teil des Hauses getilgt, das meiste ging für Zinsen an die Bank drauf. Die Suche nach Käufer erweist sich als mühsam und ein Verkauf ist nur mit Hohen Abschlägen drin, weit weniger als die eingetragene Hypothek. Beim Kauf der Häuser oder Wohnungen, war das den wenigsten bewusst. Bei Anleihen oder Aktien hätten sie niemals so viel Geld (und dann noch einen guten Teil fremdfinanziert) auf eine Karte gesetzt (vgl. dazu später zum sog. Klumpenrisiko). Das einst solide Investment in Stein erweist sich als gewagte Spekulation.

Beispiel 2

Im zweiten Beispiel kauft eine Frau, die schon in jungen Jahren ein hohes Gehalt bekommt, zur Ausnutzung von Steuervorteilen auf Empfehlung eines guten Bekannten ein kleines Appartement als Kapitalanlage im Allgäu. Der Standort schien damals sehr gut: der Ort stand kurz davor, ein Kurort zu werden und das begehrte „Bad“ vor seinen Namen zu bekommen. Dies bewirkte einen regelrechten Bauboom. Doch leider wurde daraus nichts. Die Politik minderte das einst lukrative Geschäft mit Kurkliniken durch Gesundheitsreformen. Der Ort wurde kein Kurort, was zum Kauzeitpunkt nicht vorstellbar war. Deshalb waren die Kaufpreise in der einstigen Euhorie auch völlig überzogen. Auch der Steuervorteil ist verbraucht, weil die Abschreibungsregeln geändert wurden.

Dafür droht nun die einst bayerische Hausbank, die sich nun zu einem italienischen Konzern gehört, die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung drastisch zu erhöhen, denn am liebsten möchte sie die schlechten Hypotheken allesamt schnell los werden. Selbstverständlich würde auch keine andere Bank das Objekt gerne finanzieren. Der Eigentümerin bleibt nur die Möglichkeit das Objekt zu behalten und monatlich mit Zins und Tilgung Verlust zu machen oder den Verlust mit Verkauf auf einen Schlag zu generieren, dafür das Objekt endlich aus den Augen und aus dem Sinn zu haben. Der Fall zeigt drei Veränderungen, an die bei Kauf kaum jemand denken würde: ein fundamentaler Wandel der Standortqualität, eine Veränderung des Steuerrechts und eine Veränderung der Konzernstruktur der finanzierenden Bank und damit einhergehend auch der Kreditkonditionen.

Eine Immobilie ist auch nur eine Anlage

Das sind nur zwei Beispiele und weitere ließen sich variantenreich aufzählen. Sie sollen keineswegs vom Kauf einer Immobilie abraten. Ganz und gar nicht. Jedoch sollte man diesen Schritt bestmöglich überdenken. Immobilien als Kapitalanlagen unterliegen ähnlichen Risiken, wie andere Investments auch: Wer zu teuer kauft, wer das falsche kauft, wer es am falschen Ort oder zur falschen Zeit kauft, der bekommt Probleme. Keiner kann in die Zukunft schauen. Jedoch sollte man sich vor der Investition einer großen Summe immer gut beraten wissen und möglichst viele Informationen auch über den Standort einholen.

Kaufen Sie nie ein Objekt, welches sie nicht gesehen haben in einer Region, die sie nicht kennen bzw. von der sich kaum etwas wissen. Reich werden kann man mit Immobilien auch, jedoch brauchen sie dafür gute Informationen und einen guten Riecher, wenn sie dafür die Zeit und das nötige Einsatzkapital haben. Am einfachsten, sie sind ein Landwirt mit viel Grundbesitz in einem verschlafenen Ort, wo sich auf einmal eine schnell expandierende Softwarefirma ansiedelt.

Dr. Guido Kirner, Finanzplaner, Weilheim i.OB

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Guido Kirner

Dr. Guido Kirner arbeitet seit über 10 Jahren als selbständiger und unabhäniger Finanzmakler mit sämtlichen IHK-Qualifikationen für kirnerfinanz. Er lebt und arbeitet in Polling bei Weilheim im oberbayerischen Pfaffenwinkel, ist promovierter Historiker und Sozialwissenschaftler (Heidelberg, Paris, Berlin) mit BWL Zusatzstudium (Fernuni Hagen). Während und nach seinem Studium arbeitete er u.a. als Mitarbeiter im Bundestag, der Deutschen Gesellschaft für Auswärtige Politik (DGAP), als Dozent und Wissenschaftler an der Berliner Humboldt-Universität und als Redakteur bei der Gazette. Er betätigt sich als Finanzblogger, schreibt Artikel für Fachorgane (z.B. dasinvestment.com) und Zeitungen, bespricht regelmäßig Fachbücher zum Thema Wirtschaft und Finanzen. Er machte sein Abitur am Abitur Kolleg St. Blasien / Schw., wuchs in der Pfalz auf und wurde 1967 in Mannheim geboren.

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